Từ Nghị định 217/2026/NĐ-CP: Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng và tác động đến dòng vốn bất động sản

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Ngày 19/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng.

Văn bản này có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, tác động trực tiếp đến quy trình cấp phép xây dựng trên cả nước.

Dưới đây là các điều kiện cấp phép xây dựng mới được quy định cụ thể:

Đối với giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo, di dời, Nghị định yêu cầu phải đảm bảo các điều kiện 1, 2, 3, 4 nêu trên, riêng trường hợp giữ nguyên quy mô, chức năng thì chỉ cần điều kiện 1, 3 và 4.

Phương án di dời công trình phải bảo đảm an toàn lao động, an toàn đối với công trình được di dời và công trình lân cận, bảo vệ môi trường và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Việc siết chặt điều kiện cấp phép xây dựng, đặc biệt là yêu cầu về quy hoạch và an toàn PCCC, sẽ tác động trực tiếp đến chi phí vốn và thời gian triển khai dự án.

Các chủ đầu tư phải đối mặt với chi phí tuân thủ (compliance cost) cao hơn, bao gồm chi phí thẩm tra thiết kế, thẩm định PCCC, và chi phí phá dỡ khi hết thời hạn tồn tại.

Điều này làm gia tăng rủi ro thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền yếu, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp.

Ngược lại, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tuân thủ quy hoạch tốt sẽ được hưởng lợi từ việc giảm cạnh tranh từ các đối thủ không đáp ứng được điều kiện mới.

Thị trường bất động sản có thể chứng kiến sự phân hóa rõ rệt: dòng vốn sẽ tập trung vào các dự án đã có giấy phép hoặc đủ điều kiện cấp phép, trong khi các dự án thiếu tính pháp lý sẽ bị đình trệ.

Đối với nhà đầu tư chứng khoán, cổ phiếu ngành bất động sản có thể biến động mạnh trong ngắn hạn, đặc biệt là các mã có tỷ trọng dự án phụ thuộc vào quy hoạch chưa được phê duyệt.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Nghị định 217/2026/NĐ-CP là một phần trong lộ trình hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản, sau Luật Đất đai 2024 và Luật Xây dựng 2025.

Các yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới:

• Tiến độ ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết của UBND cấp tỉnh về quy hoạch và điều kiện cấp phép cho công trình nông nghiệp.
• Khả năng thích ứng của các chủ đầu tư với chi phí tuân thủ mới, đặc biệt là chi phí thẩm tra thiết kế và PCCC.
• Diễn biến thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, khi các dự án chậm tiến độ có nguy cơ vỡ kế hoạch trả nợ.
• Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội.

Theo quy định tại điểm d khoản 1 về giấy phép có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.

Trường hợp quá thời hạn mà quy hoạch chưa thực hiện, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, phá dỡ công trình thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.