Từ câu chuyện 'hiến kế' xây nhà cho thuê: Nhìn về áp lực vốn và chính sách cho phân khúc nhà ở xã hội

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Theo bài viết trên Tuổi Trẻ ngày 20-6, tại chương trình Cà phê doanh nhân HUBA, các chuyên gia đã đưa ra nhiều kiến nghị nhằm tháo gỡ các nút thắt cho thị trường nhà ở cho thuê tại TP.HCM.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, Phó chủ tịch HUBA - cho biết nhu cầu nhà ở tại TP.HCM rất lớn, nhưng nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê hiện chỉ dưới 5.000 căn.

Thị trường bất động sản đang tồn tại sự lệch pha cung - cầu đáng kể.

Ông Nghĩa kiến nghị nâng mức lợi nhuận định mức đối với nhà ở xã hội cho thuê lên 15%.

Đồng thời, ông đề xuất giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và 70% thuế VAT để tăng hiệu quả đầu tư.

Ông Võ Văn Thân - Chủ tịch HBA, Chủ tịch HĐTV Khu công nghiệp Vĩnh Lộc - cho rằng cần nâng hạn mức hỗ trợ vốn từ mức tối đa 200 tỉ đồng hiện nay lên khoảng 300 tỉ đồng.

Ông Thân cũng đề nghị nâng thời gian hỗ trợ lãi suất từ 7 năm lên thành 10 năm đến 15 năm.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons, cho biết doanh nghiệp đang vận hành khoảng 3.000 căn cho thuê từ nhiều nguồn.

Doanh nghiệp này đang triển khai thêm khoảng 6.000 căn và cam kết phát triển 10.000 căn nhà ở cho thuê trong thời gian tới.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Bài toán vốn là trọng tâm của các kiến nghị. Thời gian thu hồi vốn kéo dài là rào cản lớn nhất.

Với lợi nhuận định mức hiện tại chưa đủ hấp dẫn, dòng tiền từ khu vực tư nhân khó có thể chảy mạnh vào phân khúc nhà ở xã hội cho thuê.

Các đề xuất giảm thuế và nâng hạn mức vốn vay phản ánh trực tiếp chi phí vốn và rủi ro thanh khoản của các chủ đầu tư.

Việc kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất lên 10-15 năm là một tín hiệu về độ trễ chính sách (policy lag) cần được rút ngắn.

Nếu các đề xuất này được thực thi, dòng tiền ròng (net flow) vào thị trường bất động sản phân khúc thấp có thể được cải thiện.

Tuy nhiên, nếu không có sự thay đổi về cơ chế, tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) của các nhà đầu tư sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.

Mô hình dùng lợi nhuận từ nhà ở thương mại bù đắp cho nhà cho thuê (như ông Thạch đề xuất) là một cách để quản lý rủi ro thanh khoản, nhưng phụ thuộc vào sức khỏe của thị trường thương mại.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Mục tiêu đến năm 2030, TP.HCM đặt ra con số 181.000 căn nhà ở xã hội và 100.000 căn nhà ở cho thuê.

So với kết quả thực hiện giai đoạn 2021-2025 chỉ đạt 17.902 căn, khoảng cách cần thu hẹp là rất lớn.

Điều này cho thấy áp lực lên nguồn cung trong trung hạn vẫn rất cao.

Các yếu tố cần theo dõi bao gồm:

• Khả năng thông qua các đề xuất về thuế (giảm 70% thuế TNDN và VAT) tại Quốc hội.
• Việc điều chỉnh hạn mức vốn vay từ 200 tỉ đồng lên 300 tỉ đồng từ các ngân hàng chính sách.
• Thời gian hỗ trợ lãi suất có được nới lên 10-15 năm hay không.
• Tiến độ triển khai các dự án của Bcons (3.000 căn hiện tại, 6.000 căn sắp tới) và các doanh nghiệp khác.

Thông tin từ Tuổi Trẻ cho thấy các doanh nghiệp đang chủ động tìm kiếm giải pháp, nhưng kết quả phụ thuộc vào quyết sách từ cơ quan quản lý.