Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo bài viết trên Tuổi Trẻ Online ngày 7/6/2026, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, doanh nghiệp có hơn 10 năm kinh nghiệm đầu tư nhà ở cho thuê - đã đề xuất bổ sung chính sách ưu đãi về thuế, vay vốn và tiền sử dụng đất để thu hút doanh nghiệp tham gia phân khúc này.
Lê Thành hiện đang vận hành dự án nhà ở cho thuê với 2.500 căn hộ, cho người lao động thuê trong thời hạn 49 năm.
Bài viết nêu rõ các ưu đãi hiện hành theo Luật Nhà ở 2014 dành cho nhà ở xã hội:
| Chính sách ưu đãi | Nhà ở xã hội để bán | Nhà ở xã hội cho thuê (Luật 2014) |
|---|---|---|
| Giảm thuế VAT & thuế TNDN | 50% | 70% |
| Thời hạn vay ngân hàng tối đa | Không nêu rõ | 15-20 năm |
| Tỷ lệ vay tối đa/Giá trị đầu tư | Không nêu rõ | 85% |
Ông Nghĩa dẫn nghiên cứu nội bộ của Lê Thành cho thấy 80-90% người thuê mong muốn thuê ổn định 49 năm. Diện tích căn hộ được thiết kế từ 35-45 m².
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Mô hình nhà ở cho thuê của Lê Thành có đặc điểm dòng tiền dài hạn và phi đầu cơ. Ông Nghĩa khẳng định sản phẩm này không bị đầu cơ vì người thuê không được sở hữu tài sản.
Tuy nhiên, rủi ro thanh khoản đặt lên vai chủ đầu tư. Với thời gian thu hồi vốn kéo dài 49 năm và chi phí vốn ban đầu cao, doanh nghiệp phụ thuộc vào các ưu đãi tài chính để duy trì tỷ suất sinh lời khả thi.
Bài viết phản ánh rằng các ưu đãi theo Luật Nhà ở 2014 — vốn có độ chênh 20% về thuế so với nhà ở xã hội để bán — đã bị thu hẹp hoặc không còn được áp dụng rộng rãi. Điều này làm gia tăng chi phí vốn và kéo dài thời gian hòa vốn cho dự án.
Trong bối cảnh lãi suất và chi phí nguyên vật liệu biến động, dòng tiền dài hạn của mô hình cho thuê trở nên nhạy cảm hơn với độ trễ chính sách (policy lag). Nếu các ưu đãi không được duy trì hoặc mở rộng, rủi ro thanh khoản của chủ đầu tư sẽ tăng lên.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Từ góc độ vĩ mô, đề xuất của Lê Thành đặt ra vấn đề về sự đồng bộ giữa chính sách tài khóa và mục tiêu an sinh xã hội. Chính phủ muốn khuyến khích khu vực tư nhân tham gia nhà ở cho thuê, nhưng khung ưu đãi hiện tại có thể chưa đủ hấp dẫn.
Các yếu tố cần theo dõi:
- Diễn biến sửa đổi Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn, đặc biệt là mức giảm thuế VAT và thuế TNDN cho phân khúc cho thuê.
- Khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng với kỳ hạn dài (15-20 năm) và tỷ lệ vay 85% có được duy trì hay không.
- Phản ứng của các chủ đầu tư bất động sản niêm yết (mã cổ phiếu ngành) khi mô hình cho thuê dài hạn có thể làm giảm vòng quay vốn và EPS ngắn hạn.
Trở lại trường hợp của Lê Thành, doanh nghiệp này đã vận hành mô hình từ năm 2013. Ông Nghĩa cho biết dự án không xảy ra tình trạng cơi nới hay hình thành 'ổ chuột trên không' nhờ cơ chế quản lý của chủ đầu tư. Dữ kiện này cung cấp một tham chiếu thực tế về tính khả thi về mặt vận hành.