Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Ngày 11/07/2026, báo Tuổi Trẻ đăng tải kiến nghị của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM gửi Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành và UBND TP.HCM. Nội dung kiến nghị tập trung vào việc tháo gỡ thủ tục mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định thời gian xác nhận đủ điều kiện mở bán tối đa 15 ngày làm việc. Tuy nhiên, theo phản ánh từ doanh nghiệp, quy trình thực tế kéo dài hơn đáng kể.
| Chỉ tiêu | Quy định luật định | Thực tế (doanh nghiệp phản ánh) |
|---|---|---|
| Thời gian xác nhận đủ điều kiện mở bán | 15 ngày làm việc | Kéo dài hơn, có thể lên đến 30 ngày hoặc lâu hơn |
| Số cơ quan cần lấy ý kiến | Không quy định cụ thể | 3-6 cơ quan (UBND phường, Văn phòng Đăng ký đất đai, các phòng chuyên môn thuộc Sở Xây dựng) |
| Thời gian kiểm tra nghiệm thu phần móng | Không quy định cụ thể | Khoảng 15 ngày làm việc hoặc lâu hơn |
| Thời gian xác định tiền sử dụng đất | Không quy định cụ thể | Kéo dài, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ |
Tiến sĩ Đỗ Thị Loan - nguyên Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - là người đứng tên văn bản kiến nghị. Bà Loan dẫn chứng quy trình kiểm tra thực tế và đối chiếu hồ sơ tốn nhiều thời gian, làm tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.
Doanh nghiệp đề xuất cơ chế "im lặng là đồng ý" nếu các sở ngành không phản hồi trong vòng 7 ngày làm việc. Đồng thời kiến nghị cho phép nộp tạm 80% tiền sử dụng đất theo mức ước tính để triển khai kinh doanh.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Sự kéo dài thủ tục hành chính tạo ra một điểm nghẽn thanh khoản ròng trong chuỗi cung ứng bất động sản. Khi doanh nghiệp không thể mở bán đúng tiến độ, dòng tiền từ khách hàng bị chậm lại.
Chi phí vốn gia tăng do doanh nghiệp phải duy trì các khoản vay ngân hàng trong thời gian chờ đợi. Lãi vay phát sinh thêm làm giảm biên lợi nhuận của dự án.
Rủi ro thanh khoản xuất hiện khi doanh nghiệp không có dòng tiền từ bán hàng để tái đầu tư hoặc trả nợ. Điều này tạo áp lực lên các nhà đầu tư và cổ phiếu ngành BĐS.
Trên góc nhìn vĩ mô, tắc nghẽn nguồn cung nhà ở mới đẩy giá bất động sản thứ cấp tăng. Điều này ảnh hưởng đến chỉ số CPI và sức mua của nền kinh tế.
Tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) có thể gia tăng trong nhóm nhà đầu tư cá nhân khi thấy dự án bị chậm tiến độ. Dòng tiền có thể dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác như vàng hoặc USD.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Kiến nghị chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm là điểm mấu chốt. Nếu được chấp thuận, thời gian xử lý hồ sơ có thể giảm mạnh, cải thiện dòng tiền cho doanh nghiệp.
Đề xuất nộp tạm 80% tiền sử dụng đất theo mức ước tính tương tự mô hình đã áp dụng ở một số quốc gia. Điều này giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.
Các yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới:
- Phản hồi của Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành về kiến nghị của HoREA.
- Thời gian ban hành văn bản hướng dẫn mới nếu cơ chế hậu kiểm được áp dụng.
- Diễn biến giá cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán.
- Biến động lãi suất cho vay bất động sản từ hệ thống ngân hàng thương mại.
- Dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2026.
Theo báo Tuổi Trẻ, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại khu Đông TP.HCM nhấn mạnh quy trình xác định tiền sử dụng đất hiện "phức tạp, kéo dài và mất khá nhiều thời gian". Doanh nghiệp này đề xuất chỉ định một đầu mối duy nhất (Phòng Kiểm tra chuyên ngành) để xác minh và tổng hợp thay vì phải tự đôn đốc nhiều cơ quan.