Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Báo Tuổi Trẻ ngày 17/07/2026 đưa tin về đề xuất của tiến sĩ, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn: tách giá trị đất và giá trị xây dựng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư. Ông khẳng định giá trị một căn hộ gồm hai phần với xu hướng phát triển hoàn toàn khác biệt.
Phần sở hữu chung về đất có xu hướng tăng theo thời gian. Phần giá trị xây dựng của căn hộ sẽ giảm dần theo năm tháng và cuối cùng bằng không khi hết niên hạn sử dụng (khoảng 50-60 năm). Đề xuất này nhằm giải quyết bài toán cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, tránh tranh cãi về bồi thường.
| Thành phần giá trị | Xu hướng theo thời gian | Niên hạn |
|---|---|---|
| Giá trị đất (sở hữu chung) | Tăng | Không xác định |
| Giá trị xây dựng căn hộ | Giảm dần | 50-60 năm |
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu hoan nghênh việc Bộ Xây dựng bỏ đề xuất "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" trong dự thảo Luật Nhà ở mới nhất. Hiệp hội đề xuất giữ quyền sở hữu chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, như Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Đề xuất tách bạch giá trị đất và xây dựng phản ánh một thực tế kinh tế: tài sản chung cư là tài sản suy giảm giá trị (depreciating asset) nếu chỉ xét riêng phần xây dựng. Nhưng phần đất - yếu tố khan hiếm - lại là tài sản tăng giá (appreciating asset). Dòng tiền vào bất động sản hiện nay chịu áp lực từ tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) khi lãi suất duy trì cao trong giai đoạn 2023-2025.
Nếu quy định được luật hóa, giá trị căn hộ trên sổ sách sẽ được phân tách rõ, giúp định giá chính xác hơn. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có quỹ đất lớn sẽ được hưởng lợi từ phần đất tăng giá, trong khi chi phí khấu hao phần xây dựng được ghi nhận rõ ràng hơn. Điều này có thể cải thiện ROE và EBIT của các chủ đầu tư.
Ngược lại, rủi ro thanh khoản vẫn hiện hữu đối với các chủ sở hữu căn hộ cũ. Khi niên hạn gần hết, giá trị phần xây dựng tiến về 0, người mua phải chấp nhận bù thêm chi phí để đổi căn hộ mới. Đây là yếu tố cần theo dõi nếu thị trường chứng kiến làn sóng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Thông tin từ Tuổi Trẻ cho thấy đề xuất này đang trong giai đoạn thảo luận chính sách. Các dữ kiện cần theo dõi bao gồm:
- Quy trình sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở: liệu quy định tách giá trị đất và xây dựng có được đưa vào văn bản chính thức không.
- Phản ứng từ các chủ đầu tư lớn như Vinhomes (VHM), Novaland (NVL), Nam Long (NLG) – những doanh nghiệp có danh mục chung cư lớn.
- Tác động lên chỉ số VN-Index: nhóm cổ phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 15-20% vốn hóa, bất kỳ thay đổi chính sách nào cũng có thể gây biến động.
- Kinh nghiệm quốc tế: kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho biết các quốc gia trên thế giới đã áp dụng phương pháp tách bạch này trong giao dịch chung cư, giúp quản lý và tái thiết đô thị minh bạch hơn.
- Đối với chung cư hiện hữu, đề xuất cập nhật lại sổ hồng để ghi rõ diện tích đất sở hữu chung – đây là cơ sở pháp lý cho việc xử lý sau này.
Thời điểm hiện tại, chưa có quyết định cuối cùng. Nhà đầu tư cần theo dõi tiến trình lập pháp và các phiên điều trần liên quan. Dữ liệu định lượng từ các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản sẽ giúp đánh giá mức độ ảnh hưởng.