Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo bài viết trên Tuổi Trẻ, thị trường nhà ở tại các đô thị lớn của Nhật Bản đang nóng trở lại. Giá bất động sản tăng, nhà đầu tư nước ngoài quay lại thị trường, và áp lực về khả năng chi trả ngày càng lớn.
Giá căn hộ chung cư xây mới tại khu vực trung tâm Tokyo đã chạm mức cao kỷ lục. Nguyên nhân chính đến từ chi phí vật liệu xây dựng và nhân công leo thang.
| Chỉ số | Diễn biến / Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Giá căn hộ xây mới (trung tâm Tokyo) | Cao kỷ lục | Bài viết Tuổi Trẻ (trích Tân Hoa xã/TTXVN) |
| Khoảng cách giá nhà giữa Tokyo, Osaka và địa phương | Nới rộng đáng kể từ đầu thập niên 2020 | Bài viết Tuổi Trẻ (TTXVN) |
| Dòng người đổ về đô thị lớn | Duy trì ở mức cao | Bài viết Tuổi Trẻ |
| Nguồn cung nhà ở | Không theo kịp nhu cầu do thiếu lao động ngành xây dựng | Bài viết Tuổi Trẻ |
Bài viết nhấn mạnh tình trạng hiện tại không lặp lại bong bóng tài sản cuối thập niên 1980. Vấn đề phức tạp hơn: làm thế nào để ngăn đà tăng nóng cục bộ tại các đô thị lớn phát triển thành rủi ro tài chính vĩ mô, trong khi vẫn bảo đảm khả năng chi trả nhà ở.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Sự gia tăng giá đất và giá nhà phản ánh sự kết hợp giữa lực đẩy từ cả phía cung và cầu.
Phía cầu: dòng người tiếp tục đổ về các đô thị lớn, sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài hỗ trợ hoạt động thị trường, và tiền lương tăng giúp cải thiện sức mua của hộ gia đình.
Phía cung: nguồn cung nhà ở không theo kịp nhu cầu do ngành xây dựng thiếu lao động. Áp lực giá từ chi phí vật liệu gia tăng có thể trở nên rõ nét hơn khi giá năng lượng và các yếu tố đầu vào tăng sau căng thẳng tại Trung Đông.
Trên phạm vi cả nước, có rất ít dấu hiệu cho thấy tình trạng căng thẳng tài chính diện rộng. Chất lượng tín dụng vẫn lành mạnh, rủi ro trả nợ của các hộ gia đình trong tầm kiểm soát. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của cả nước tương đương mức trung bình của OECD.
Tuy nhiên, sự suy giảm dân số ngoài các đô thị lớn có thể tiếp tục kìm hãm nhu cầu chung về nhà ở trên toàn quốc. Việc không tồn tại bong bóng toàn quốc không đồng nghĩa với không tồn tại rủi ro chính sách.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Giá nhà tăng mạnh tại các đô thị lớn có thể dần tạo ra những điểm dễ tổn thương đối với hệ thống tài chính vĩ mô.
- Nếu giá nhà tăng không dựa trên nền tảng kinh tế cơ bản, có thể dẫn tới hộ gia đình vay nợ quá mức và tín dụng tăng trưởng quá nóng.
- Xu hướng này có thể làm gia tăng tình trạng rủi ro bất động sản tập trung theo địa lý tại các tổ chức tài chính.
- Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập tại các đô thị lớn có thể làm trầm trọng thêm vấn đề khả năng chi trả. Tại Tokyo, các hộ gia đình có thu nhập trung bình ngày càng gặp nhiều rào cản hơn trong việc sở hữu nhà.
Bài viết dẫn chứng một số nền kinh tế phát triển đã áp dụng các biện pháp có mục tiêu và phân hóa để kiểm soát rủi ro thị trường nhà ở. Singapore, Hàn Quốc và Canada đã kết hợp các công cụ an toàn vĩ mô, chính sách tài khóa và biện pháp tăng nguồn cung nhà ở nhằm hạn chế đầu cơ quá mức, đồng thời duy trì sự ổn định và khả năng chi trả của toàn thị trường.
Singapore đã nhiều lần triển khai các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản theo hướng tuần tự và từng bước trong nhiều năm. Điều này cho thấy hiệu quả của việc phối hợp nhiều công cụ chính sách cùng lúc, không chỉ nhằm hạn chế rủi ro tài chính vĩ mô mà còn bảo vệ khả năng chi trả nhà ở.