Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo bài viết trên Tuổi Trẻ (dẫn TTXVN), ngành dịch vụ quản lý bất động sản Trung Quốc đang chịu áp lực chưa từng có. Các công ty quản lý ngày càng khó thu phí từ chủ nhà bất mãn.
Dữ liệu từ Công ty nghiên cứu CRIC cho thấy tỉ lệ thu phí trung bình của 500 doanh nghiệp quản lý bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã giảm mạnh:
| Năm | Tỉ lệ thu phí trung bình |
|---|---|
| 2021 | 89% |
| 2025 | 71% |
CRIC không công bố số liệu chi tiết theo từng năm, nhưng lãnh đạo trong ngành xác nhận năm 2025 ghi nhận mức giảm mạnh nhất và xu hướng tiếp tục xấu đi.
Phí quản lý hiện dao động từ dưới 1 NDT (0,15 USD) đến hơn 20 NDT (gần 3 USD) mỗi m2/tháng, tùy vị trí và chất lượng công trình.
Ông Sam Radwan, Giám đốc điều hành Enhance International (Chicago, Mỹ), hoạt động tại Trung Quốc đại lục, nhận định đây là vấn đề đặc thù chưa từng xuất hiện trong các cuộc khủng hoảng bất động sản trước đây. Theo ông, các căn hộ trong khu quản lý kém có thể mất tới 25% giá trị.
Ngân hàng ANZ ước tính tổng diện tích nhà ở tồn kho tại Trung Quốc hiện tương đương gần gấp đôi diện tích vùng Đại London (Anh).
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Vòng luẩn quẩn đang hình thành rõ nét. Khi tỉ lệ thu phí giảm, các công ty quản lý buộc phải rút khỏi ngày càng nhiều dự án. Điều này làm suy giảm chất lượng dịch vụ, kéo theo giá trị tài sản giảm.
Giá nhà giảm lại càng làm giảm động lực đóng phí của chủ sở hữu. Nhóm nhà đầu tư mua nhiều căn hộ trước năm 2021, khi thị trường bùng nổ, đang đối mặt với triển vọng thu hồi vốn mong manh. Họ không còn lý do để chi trả phí quản lý.
Các chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính thường chưa thanh toán phí quản lý đối với các căn hộ chưa bán được. Điều này tạo thêm áp lực lên dòng tiền của các công ty dịch vụ.
Theo Viện Quản lý bất động sản Trung Quốc, mỗi doanh nghiệp trong nhóm 100 công ty lớn nhất quản lý trung bình 71 triệu m2. Quy mô này cho thấy mức độ ảnh hưởng dây chuyền khi hàng loạt hợp đồng bị hủy bỏ.
Áp lực đang chuyển sang chính quyền địa phương. Họ có thể phải đưa doanh nghiệp nhà nước vào duy trì dịch vụ thiết yếu (thu gom rác, bảo vệ, chiếu sáng, thang máy) nhằm xoa dịu bất mãn của cư dân.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Thị trường bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với nhiều vấn đề chồng chéo:
- Dư cung nhà ở nghiêm trọng (tồn kho tương đương gần gấp đôi diện tích Đại London).
- Tỉ lệ nhà bỏ trống cao.
- Số vụ tịch thu tài sản gia tăng.
- Nhu cầu suy yếu do kinh tế tăng trưởng chậm.
Ông Sam Radwan nhận định: “Có thể phải mất hàng thập kỷ mới giải quyết được cuộc khủng hoảng nhà ở này”.
Đối với nhà đầu tư đa thị trường, cần theo dõi các yếu tố sau:
- Tác động đến các doanh nghiệp Trung Quốc niêm yết trong nước và quốc tế, đặc biệt là nhóm bất động sản, vật liệu xây dựng, và dịch vụ tài chính liên quan.
- Dòng vốn ngoại (Foreign Direct Investment - FDI) vào Trung Quốc có thể tiếp tục suy giảm do rủi ro thanh khoản và tài sản giảm giá.
- Áp lực lên đồng NDT (CNY) nếu tình trạng bất ổn lan rộng, tác động đến cặp tiền tệ USD/CNY và các thị trường mới nổi.
- Các chính sách kích thích kinh tế của Trung Quốc có thể gia tăng, bao gồm hạ lãi suất hoặc bơm thanh khoản, ảnh hưởng đến giá hàng hóa cơ bản (commodities) như thép, đồng, và năng lượng.
Thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.