Tại tọa đàm 'Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp' do Kiểm toán Nhà nước tổ chức ngày 7/7/2026, Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh vai trò then chốt của định giá đất trong quản lý nguồn lực quốc gia.
Thực tế, hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản hiện chưa đầy đủ, đồng bộ và minh bạch. Giá chuyển nhượng ghi nhận trên hợp đồng công chứng thường thấp hơn giá giao dịch thực tế, tạo ra tình trạng 'hai giá'.
Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Bài toán 'hai giá' đất đai được các chuyên gia phân tích tại tọa đàm với nhiều điểm nghẽn cụ thể. Dưới đây là các dữ kiện chính từ nguồn VietnamPlus:
| Yếu tố | Nội dung | Nguồn |
|---|---|---|
| Thời điểm triển khai quy định mới | 1/7/2026 – xác định giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024, Luật Giá 2023 | VietnamPlus |
| Đơn vị tổ chức tọa đàm | Kiểm toán Nhà nước | VietnamPlus |
| Phát biểu chính | Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Bùi Quốc Dũng | VietnamPlus |
| Khó khăn về dữ liệu | Thiếu cơ sở dữ liệu quốc gia; dữ liệu phân tán giữa Thuế, Đăng ký đất đai, Công chứng, sàn giao dịch, tổ chức tín dụng | Ông Phạm Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) |
| Năm khó khăn tại Khánh Hòa | Thiếu cơ sở dữ liệu chuẩn; vướng phương pháp thặng dư; khó xác định chi phí hạ tầng; khác biệt quan điểm chuyên môn; áp lực cán bộ | Ông Lê Quốc Thành, Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa |
| Khó khăn tại Gia Lai | Địa bàn rộng, thị trường phân hóa; phương pháp so sánh bị cản trở bởi 'hai giá'; phương pháp thu nhập dễ sai lệch; phương pháp thặng dư phụ thuộc giả định | Ông Cao Thanh Thương, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai |
| Giải pháp đề xuất | Xây dựng bản đồ giá đất điện tử; ứng dụng AI, Big Data, GIS, mô hình định giá tự động (AVM) | Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) |
Các phương pháp định giá hiện hành gồm thặng dư, so sánh, thu nhập và chi phí đều bộc lộ hạn chế khi thiếu dữ liệu thị trường chuẩn.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Tình trạng 'hai giá' đất đai tạo ra một lớp rủi ro định giá tài sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng. Khi giá trị bất động sản được định giá thấp hơn thực tế trên hợp đồng, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) thực tế có thể cao hơn nhiều so với số liệu báo cáo.
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tín dụng bất động sản – một kênh quan trọng của nền kinh tế. Nếu ngân hàng thẩm định giá thấp hơn giá thị trường, họ có thể thắt chặt cho vay, làm giảm thanh khoản của thị trường. Ngược lại, nếu định giá quá cao dựa trên giá hợp đồng ảo, rủi ro nợ xấu tiềm ẩn gia tăng.
Đối với nhà đầu tư chứng khoán, định giá doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào giá trị tài sản ròng (NAV). Khi cơ sở dữ liệu đất đai không minh bạch, NAV trở nên khó xác thực, làm tăng biên độ rủi ro và chi phí vốn chủ sở hữu.
Trên thị trường trái phiếu, các trái phiếu được bảo đảm bằng bất động sản cũng chịu tác động tương tự. Nhà đầu tư tổ chức có thể yêu cầu mức bù rủi ro cao hơn, đẩy lợi suất tăng.
Ở góc độ vĩ mô, sự thiếu hụt hạ tầng dữ liệu số làm chậm quá trình chuyển đổi số của nền kinh tế. Điều này tạo ra độ trễ chính sách (policy lag) trong việc điều tiết thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến dòng vốn FDI và đầu tư gián tiếp nước ngoài vào các kênh tài sản Việt Nam.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Theo ông Phạm Văn Bình, đến nay Việt Nam chưa hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia đầy đủ về đất đai và bất động sản. Việc ứng dụng AI, Big Data, GIS và AVM mới ở giai đoạn đầu. Phần lớn khâu thu thập và xử lý thông tin còn thủ công, phụ thuộc vào kinh nghiệm cá nhân của thẩm định viên.
Những yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới:
- Tiến độ xây dựng bản đồ giá đất điện tử và hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản sau mốc 1/7/2026.
- Mức độ chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan Thuế, Đăng ký đất đai, Công chứng, sàn giao dịch và tổ chức tín dụng.
- Phản ứng của thị trường chứng khoán đối với các cổ phiếu bất động sản khi thông tin minh bạch hơn xuất hiện.
- Biến động lợi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và tác động đến chi phí vốn.
- Khả năng Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản vay thế chấp bất động sản nếu dữ liệu cho thấy LTV thực tế cao hơn.
Các chuyên gia tại tọa đàm đều thống nhất rằng xây dựng bản đồ giá đất điện tử là giải pháp cốt lõi để khắc phục tình trạng 'hai giá'. Tuy nhiên, độ trễ trong việc triển khai và sự phụ thuộc vào các giả định trong phương pháp thặng dư vẫn là rủi ro cần được giám sát chặt chẽ.