Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam công bố ngày 7-7 tại Hà Nội, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự nghịch lý rõ rệt giữa nguồn cung và cầu thực tế.
Cụ thể, nguồn cung chung cư mới toàn quốc trong năm 2026 dự kiến đạt 39.000 căn hộ. Đây là mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2026, vượt qua đỉnh 37.000 căn của năm 2019.
Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, lượng giao dịch thành công quý 2-2026 chỉ đạt 5.800 căn. Con số này tương đương 68% tổng nguồn cung mở bán mới trong quý.
| Chỉ tiêu | Quý 2-2026 | So sánh |
|---|---|---|
| Nguồn cung mới cả nước (dự báo 2026) | 39.000 căn | Cao nhất giai đoạn 2019-2026 |
| Giao dịch Hà Nội quý 2-2026 | 5.800 căn | Bằng 68% nguồn cung mở bán |
| Tỷ lệ hấp thụ quý 2-2026 | Cao hơn quý 1 | Thấp hơn đáng kể so với 2024-2025 |
| Tỷ lệ hấp thụ cùng kỳ 2024-2025 | Trên 90% | Thậm chí vượt tổng căn mở bán |
| Giá sơ cấp Hà Nội quý 2-2026 | 95 triệu đồng/m2 | Tăng 12% so với quý 1 |
| Giá thứ cấp Hà Nội quý 2-2026 | 60 triệu đồng/m2 | Giảm 3% so với quý trước |
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội - cho biết tỷ lệ hấp thụ quý 2 tương đương quý 1. Nhưng mức này giảm mạnh so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên đạt trên 90%.
Đáng chú ý, thị trường thứ cấp Hà Nội ghi nhận giá bán trung bình 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước. Đây là lần điều chỉnh giảm đầu tiên kể từ cuối năm 2022.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Áp lực lãi suất vay cao đang trở thành biến số chi phối mạnh nhất hành vi người mua nhà. Bà An nhấn mạnh yếu tố này thay đổi căn bản quyết định mua so với giai đoạn lãi suất thấp trước đây.
Người mua hiện cân nhắc kỹ lưỡng hơn về dòng tiền và thời điểm mua, đặc biệt với các sản phẩm yêu cầu đòn bẩy tài chính lớn. Điều này phản ánh tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) rõ nét.
Chi phí vốn (lãi vay) tăng cao tạo ra độ trễ chính sách (policy lag) trong quyết định đầu tư. Thay vì mua nhanh như 2024-2025, dòng tiền đang chuyển sang trạng thái chờ đợi, làm giảm thanh khoản ròng của thị trường.
Sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp cũng là một tín hiệu đáng chú ý. Giá sơ cấp tăng 12% lên 95 triệu đồng/m2 chủ yếu do cơ cấu nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp.
Các số liệu cho thấy hai phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất:
- Căn hộ giá 80-110 triệu đồng/m2: chiếm 30% nguồn cung mới.
- Căn hộ giá trên 120 triệu đồng/m2: chiếm 35% nguồn cung mới.
Quý thứ hai liên tiếp, thị trường Hà Nội không ghi nhận nguồn cung mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá thứ cấp giảm 3% cho thấy áp lực thanh khoản đang tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư cá nhân.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
CBRE Việt Nam nhận định giá bán và lượng giao dịch các quý tới sẽ phụ thuộc vào hai biến số chính: diễn biến lãi suất trên thị trường và sự phục hồi niềm tin của người mua nhà.
Trong quý 1-2026, hơn 90% nguồn cung chung cư thương mại tại Hà Nội nằm ngoài vành đai 3. Tuy nhiên, giá bán trung bình tại khu vực này vẫn ở mức rất cao, khoảng 100 triệu đồng/m2.
Các yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới bao gồm:
- Lộ trình lãi suất của FED và tác động đến mặt bằng lãi suất trong nước.
- Chính sách tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.
- Dòng tiền ròng từ kênh gửi tiết kiệm sang bất động sản.
- Biến động giá nguyên vật liệu xây dựng ảnh hưởng đến giá sơ cấp.
Sự nghịch lý giữa nguồn cung tăng kỷ lục và giao dịch giảm mạnh cho thấy thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh. Chi phí vốn đóng vai trò then chốt trong việc xác lập điểm cân bằng mới.
Các nhà đầu tư trên mọi thị trường (chứng khoán, forex, crypto, commodities) nên theo dõi sát diễn biến lãi suất. Bởi đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản ròng của toàn bộ hệ thống tài chính, không riêng bất động sản.