Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Thị trường nhà ở Malaysia đang ghi nhận tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Theo dữ liệu từ Trung tâm Thông tin bất động sản quốc gia (NAPIC) được Thứ trưởng Bộ Nhà ở và Chính quyền địa phương Malaysia Aiman Athirah Sabu công bố trước Hạ viện ngày 29-6, tổng giá trị các căn hộ tồn kho trong quý 1-2026 đã chạm mức 16,3 tỉ ringgit.
Con số này tương đương khoảng 4 tỉ USD. Trong tổng số 32.800 căn chưa bán được, có sự phân hóa rõ rệt theo phân khúc giá.
| Phân khúc giá | Số lượng (căn) | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Dưới 300.000 ringgit | 15.400 | 46,9% |
| Trên 300.000 ringgit | 17.400 | 53,1% |
| Tổng cộng | 32.800 | 100% |
Điều này cho thấy tình trạng nhà chưa bán được không chỉ giới hạn ở phân khúc nhà thu nhập thấp. Phân khúc giá cao (trên 300.000 ringgit) chiếm đa số, phản ánh sự mất cân đối rộng hơn giữa nguồn cung và nhu cầu thực tế.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Sự lệch pha cung cầu này phản ánh một vấn đề mang tính cấu trúc. Tỷ lệ sở hữu nhà ở nhóm thu nhập thấp (D1-D4) đạt 76,3% theo số liệu năm 2024, nhưng nhóm này vẫn không đủ khả năng chi trả cho các căn hộ có giá trị trên 300.000 ringgit.
Trong khi đó, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 30%. Áp lực chi phí đầu vào buộc các chủ đầu tư phải đẩy giá bán lên cao, vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp và trung bình (D5-D8).
Kết quả là một lượng lớn hàng tồn kho hình thành. Dòng tiền bị mắc kẹt trong các dự án chưa thể thanh khoản. Rủi ro thanh khoản của các chủ đầu tư gia tăng khi chi phí vốn bị kéo dài.
Bộ Nhà ở và Chính quyền địa phương Malaysia thừa nhận người trẻ và người mua nhà lần đầu gặp khó khăn về khả năng chi trả. Điều này đòi hỏi một cách tiếp cận toàn diện hơn từ phía chính sách.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Chính phủ Malaysia đang triển khai nhiều giải pháp nhằm tái cân bằng thị trường. Các sáng kiến được đề cập bao gồm:
- Xây dựng bản đồ nhà ở dựa trên thu nhập trung bình của hộ gia đình theo cấp bang và quận.
- Áp dụng phương pháp hệ số giá nhà trên thu nhập trung bình để xác định mức giá phù hợp.
- Triển khai Chương trình bảo lãnh tín dụng nhà ở.
- Cung cấp các chương trình vay trả góp tăng dần cho nhóm thu nhập thấp, trung bình và người trẻ.
Bên cạnh đó, Chính sách Nhà ở quốc gia đang được hoàn thiện với 4 lĩnh vực chính: cung cấp nhà ở đáp ứng nhu cầu, tăng cường hệ sinh thái tài chính nhà ở, nâng cao hệ thống dữ liệu tích hợp và giảm mất cân bằng cung cầu.
Liên quan đến việc xem xét lại mức trần giá nhà ở, Thứ trưởng Aiman Athirah nhấn mạnh giá nhà không thể chỉ dựa vào chi phí xây dựng. Cần có sự cân bằng giữa khả năng chi trả của người mua và tính bền vững của hoạt động phát triển dự án.
Kho dữ liệu quốc gia về nhà ở tích hợp trong khuôn khổ Kế hoạch Malaysia lần thứ 13 cũng đang được củng cố nhằm hỗ trợ hoạch định chính sách chính xác hơn. Đây là tín hiệu cho thấy chính phủ đang nỗ lực giải quyết vấn đề từ gốc.