Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo bài viết trên báo Người Lao Động ngày 28/05/2026, thị trường căn hộ TP.HCM đang tồn tại một nghịch lý: trong khi câu chuyện thiếu nhà ở giá phải chăng liên tục được nhắc đến, thực tế giao dịch lại cho thấy nhiều căn hộ giá mềm, căn hộ thứ cấp vùng ven khó tìm người mua, trong khi sản phẩm trung-cao cấp ở trung tâm vẫn duy trì sức hút nhất định.
Dẫn chứng cụ thể từ bài báo:
| Dự án/Khu vực | Diện tích | Giá rao bán | Đơn giá (triệu đồng/m²) | Tình trạng thanh khoản |
|---|---|---|---|---|
| Teco Homes An Phú (TP.HCM) | 62,2 m² | 1,89 tỷ đồng | ~30 | Rao bán hơn 2 năm, chưa có khách mua |
| Legacy (Thuận An, Bình Dương) | 46 m² | Hơn 1,3 tỷ đồng (bao nội thất) | ~28 | Mất nhiều tháng mới tìm được người mua |
| Căn hộ thương mại vùng ven phía Nam | Không rõ | 28-30 triệu đồng/m² | 28-30 | Rao bán liên tục, giao dịch khiêm tốn |
| Căn hộ cao cấp khu đô thị mới Thủ Thiêm & trung tâm TP.HCM | Không rõ | Cao hơn nhiều so với mặt bằng chung | Cao | Vẫn có sức hút, giao dịch duy trì |
Nguồn: Người Lao Động, bài viết 'Nghịch lý sức mua từ phân khúc căn hộ', ngày 28/05/2026.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Nghịch lý thanh khoản giữa phân khúc giá mềm vùng ven và trung-cao cấp trung tâm phản ánh một cấu trúc dòng tiền ròng đang có sự phân hóa rõ rệt. Dòng tiền không đổ vào sản phẩm có giá trị tuyệt đối thấp nhất, mà tập trung vào sản phẩm có vị trí và tiện ích vượt trội. Điều này cho thấy tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) vẫn chi phối: nhà đầu tư và người mua ở thực đều ưu tiên thanh khoản dài hạn và khả năng giữ giá của bất động sản tại khu vực trung tâm.
Yếu tố chi phí vốn và rủi ro thanh khoản đóng vai trò then chốt. Căn hộ vùng ven thường gắn với hạ tầng chưa hoàn thiện, thời gian di chuyển vào trung tâm kéo dài, làm tăng chi phí cơ hội. Trong khi đó, các căn hộ trung-cao cấp tại trung tâm sở hữu lợi thế về vị trí, tiện ích nội khu và khả năng cho thuê ổn định, giúp giảm thiểu rủi ro thanh khoản khi thị trường biến động.
Bên cạnh đó, độ trễ chính sách (policy lag) từ các gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội và các biện pháp hỗ trợ thị trường vẫn chưa tác động đủ mạnh đến phân khúc giá thấp. Người mua có thu nhập trung bình và thấp gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng, trong khi các chủ căn hộ thứ cấp vùng ven lại kỳ vọng mức giá không giảm sâu, tạo ra khoảng cách giữa giá chào bán và khả năng chi trả thực tế.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Bài báo dẫn lời các môi giới khu vực phía Nam xác nhận tình trạng căn hộ thương mại giá 28-30 triệu đồng/m² rao bán liên tục nhưng lượng giao dịch khiêm tốn. Điều này cho thấy mức giá này vẫn chưa chạm đến vùng hấp thụ thực sự của thị trường, đặc biệt khi so sánh với các dự án trung-cao cấp tại trung tâm.
Trở lại trường hợp chị Hoàng Nhi, căn hộ 62,2 m² tại Teco Homes An Phú được mua cách đây 4 năm với giá hơn 1,7 tỷ đồng theo hình thức trả góp (chưa tính lãi vay ngân hàng). Mức giá rao bán hiện tại 1,89 tỷ đồng tương ứng mức tăng danh nghĩa khoảng 11% sau 4 năm, thấp hơn đáng kể so với lãi suất tiết kiệm hoặc lạm phát trong cùng kỳ, phản ánh áp lực thanh khoản và chi phí vốn đè nặng lên nhà đầu tư thứ cấp.
Các dữ kiện cần theo dõi trong thời gian tới bao gồm: sự thay đổi chính sách tín dụng bất động sản từ Ngân hàng Nhà nước, tiến độ hoàn thiện hạ tầng kết nối các khu vùng ven với trung tâm TP.HCM, và biến động lãi suất cho vay mua nhà. Nếu chi phí vốn tiếp tục duy trì ở mức cao, áp lực giảm giá từ phân khúc giá mềm vùng ven có thể gia tăng, làm sâu sắc thêm sự phân hóa thanh khoản giữa các phân khúc.