Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Bài báo từ TTXVN phản ánh cuộc khủng hoảng nhà ở tại Israel không đơn thuần do thiếu nguồn cung, mà còn do chính sách quy hoạch chưa theo kịp thay đổi cơ cấu dân số và nhu cầu thực tế.
Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu kinh tế - xã hội Shoresh do nhà nghiên cứu Yael Mishly thực hiện, nêu các số liệu sau:
| Chỉ số | Giai đoạn | Mức thay đổi |
|---|---|---|
| Giá căn hộ | 2000-2022 | Tăng 130% |
| Thu nhập ròng hộ gia đình | 2000-2022 | Tăng 45% |
| Giá thuê nhà | 2000-2022 | Tăng 40% |
| Số hộ gia đình | Từ 1970 | Tăng 350% |
| Dân số | Từ 1970 | Tăng 290% |
Hệ quả: ngày càng nhiều gia đình phải thuê nhà đến tuổi trung niên. Năm 2001 chỉ 10% hộ 5 người sống trong nhà thuê, đến 2022 tăng lên 20%.
Khoảng 54% hộ thu nhập thấp nhất dành hơn 40% thu nhập khả dụng để trả tiền thuê, thuộc nhóm tỉ lệ cao nhất trong số các nước OECD.
Về nguồn cung: từ 1990-2023, số hộ gia đình tăng thêm hơn 1,7 triệu hộ, trong khi chỉ có khoảng 1,6 triệu căn hộ được khởi công.
- Thiếu hụt tính theo số căn khởi công: hơn 121.000 căn.
- Thiếu hụt tính theo số căn hoàn thành: hơn 272.000 căn.
Một vấn đề quan trọng: cơ cấu sản phẩm nhà ở lệch pha nhu cầu. Các hộ gia đình một hoặc hai người chiếm hơn 45% tổng số hộ, nhưng căn hộ studio hoặc 1-2 phòng ngủ chỉ chiếm khoảng 20% dự án nhà ở mới.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Khoảng cách giá nhà và thu nhập ngày càng rộng phản ánh một dạng thất bại thị trường và chính sách. Dòng tiền của các hộ gia đình bị chuyển từ tích lũy tài sản sang chi tiêu cho thuê nhà, đặc biệt ở nhóm thu nhập thấp với hơn 40% thu nhập khả dụng dành cho thuê.
Ông Ayal Kimhi, Phó chủ tịch Viện Shoresh, nhận định cuộc khủng hoảng không đơn thuần là vấn đề xây dựng mà là thất bại trong hoạch định chính sách.
Xét trên góc độ vĩ mô, tình trạng này tạo ra gánh nặng tài chính dài hạn cho hộ gia đình, hạn chế khả năng tiêu dùng và đầu tư vào các kênh khác như chứng khoán hoặc khởi nghiệp.
Tốc độ tăng giá nhà (130%) vượt xa thu nhập (45%) cho thấy hiện tượng house price income ratio leo thang, một chỉ báo rủi ro cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, giá thuê tăng tương đồng với thu nhập (40% so với 45%) cho thấy thị trường cho thuê vẫn phản ánh sức mua thực tế hơn, nhưng tỷ lệ chiếm dụng thu nhập cao.
Việc ngành công nghệ cao suy giảm (được đề cập trong bài) có thể gây thêm sức ép lên việc làm và thu nhập, ảnh hưởng đến khả năng chi trả nhà ở.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Nghiên cứu của Shoresh nhấn mạnh sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài suốt hơn ba thập kỷ. Từ 1990 đến 2023, số hộ gia đình tăng thêm 1,7 triệu trong khi chỉ xây mới 1,6 triệu căn.
Nguyên nhân chính của chậm xây dựng: thiếu lao động. Bên cạnh đó, quy hoạch chưa thích ứng với sự gia tăng số hộ gia đình nhỏ (tuổi thọ tăng, tỷ lệ kết hôn giảm).
Các yếu tố cần theo dõi:
- Điều chỉnh chính sách quy hoạch: chuyển hướng sang phân khúc nhà cho thuê dài hạn và căn hộ quy mô nhỏ.
- Biến động lãi suất và chi phí vốn tại Israel có thể ảnh hưởng đến khả năng vay mua của hộ gia đình.
- Sự phục hồi của ngành công nghệ cao – động lực tăng trưởng thu nhập chính.
- Tác động từ các yếu tố địa chính trị khu vực như đã thấy ở UAE (được đề cập trong bài).
Theo ông Kimhi, nếu chính phủ không điều chỉnh chiến lược, cuộc khủng hoảng nhà ở có nguy cơ trở thành vấn đề cấu trúc lâu dài đối với nền kinh tế Israel.