Hàng ngàn cơ sở nhà đất dôi dư chưa được khai thác: Tác động đến thị trường bất động sản và dòng vốn công

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Theo báo cáo của Bộ Tài chính Việt Nam, sau sắp xếp tổ chức bộ máy và đơn vị hành chính, tổng số cơ sở nhà, đất đã hoàn thành xử lý bước 1 đạt 26.447 cơ sở. Trong đó, 3.015 cơ sở được bố trí làm giáo dục, 648 cơ sở cho y tế, 2.385 cơ sở chuyển đổi thành thiết chế văn hóa - thể thao, 626 cơ sở phục vụ mục đích công cộng khác.

Tuy nhiên, số lượng cơ sở dôi dư chưa được khai thác triệt để vẫn rất lớn. Tính đến ngày 27/5/2026, có 4.709 cơ sở đã hoàn thành xử lý hoặc đưa vào khai thác, trong khi 11.412 cơ sở vẫn chưa hoàn thành. Con số này được phân tích chi tiết như sau:

Riêng nhóm tài sản đã giao cho các tổ chức kinh doanh nhà và trung tâm phát triển quỹ đất địa phương quản lý gồm 5.492 cơ sở. Trong đó, mới chỉ có 163 cơ sở hoàn thành khai thác, còn lại 5.329 cơ sở vẫn đang trong quá trình triển khai.

Ở cấp trung ương, các bộ, ngành đã xử lý 3.446 cơ sở, nhưng vẫn còn 702 cơ sở chưa hoàn thành: 163 cơ sở đã có quyết định xử lý, 65 cơ sở đã trình cấp có thẩm quyền chưa phê duyệt, 474 cơ sở chưa có quyết định xử lý.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Khối tài sản công chưa khai thác tạo ra một lượng “đất chết” trên bảng cân đối tài sản quốc gia. Về mặt tài chính, đây là nguồn lực bị đóng băng, không tạo ra dòng tiền, không đóng góp vào ngân sách qua tiền thuê đất, thuế sử dụng đất hay giá trị gia tăng từ phát triển bất động sản.

Đối với thị trường bất động sản, việc chậm đưa quỹ đất công ra thị trường có thể tác động hai chiều:

• Phía cung: Nếu các cơ sở này được chuyển đổi mục đích và đưa vào đấu giá, cho thuê theo cơ chế thị trường, nguồn cung đất ở, đất thương mại sẽ gia tăng đáng kể, góp phần hạ nhiệt giá đất tại các đô thị.
• Phía cầu: Ngược lại, sự chậm trễ kéo dài duy trì khan hiếm tương đối, hỗ trợ mặt bằng giá cao cho các dự án tư nhân hiện hữu.

Bộ Tài chính cho biết các đơn vị tiếp nhận có trách nhiệm đưa tài sản vào khai thác dưới nhiều hình thức: bố trí tạm thời cho cơ quan nhà nước có nhu cầu, cho thuê ngắn hạn, hoặc thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. Phần lớn việc chuyển giao mới diễn ra từ đầu năm 2026, thậm chí có địa phương đến tháng 5/2026 mới hoàn tất.

Điều này cho thấy yếu tố thời gian và độ trễ hành chính (policy lag) đang kìm hãm việc giải phóng nguồn lực. Dòng tiền từ khu vực công chưa thể luân chuyển vào nền kinh tế thông qua các dự án phát triển, đầu tư hạ tầng hay hỗ trợ tín dụng bất động sản.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Bộ Tài chính đề xuất cơ chế đặc thù để thúc đẩy tiến độ xử lý bước 2. Các địa phương như Lai Châu, Điện Biên, Cao Bằng, Lạng Sơn, An Giang đã có tiến độ tốt (ít cơ sở tồn đọng), trong khi nhiều địa phương khác còn số lượng lớn tài sản cần xử lý.

Các yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới:

• Khả năng ban hành nghị định hướng dẫn xử lý tài sản dôi dư: Nếu có cơ chế đặc thù cho phép chuyển nhượng, cho thuê dài hạn hoặc hợp tác công tư (PPP), quỹ đất công sẽ nhanh chóng được khai thác.
• Tác động đến ngân sách địa phương: Việc đưa 5.329 cơ sở vào khai thác có thể tạo nguồn thu một lần từ đấu giá và thu định kỳ từ tiền thuê đất, góp phần giảm áp lực vay nợ công.
• Ảnh hưởng đến thị trường trái phiếu chính phủ: Nếu nguồn thu từ đất tăng, chính phủ có thể giảm phát hành trái phiếu, tác động đến lợi suất và dòng vốn trên thị trường tài chính.

Đối với nhà đầu tư bất động sản, diễn biến xử lý quỹ đất công là tín hiệu quan trọng về biến động cung - cầu tại các đô thị lớn. Các doanh nghiệp niêm yết có quỹ đất lớn hoặc hoạt động trong lĩnh vực phát triển hạ tầng khu công nghiệp có thể chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Theo báo cáo, đến nay mới chỉ có 163/5.492 cơ sở (tỷ lệ 2,97%) được khai thác triệt để. Tỷ lệ này cho thấy mức độ trì trệ rất cao. Nếu không có cải cách mạnh mẽ, nguồn lực hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ tiếp tục bị đóng băng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư công và tăng trưởng GDP.