Giá thuê nhà Hong Kong lập kỷ lục mới: Bài toán cung-cầu và tác động dòng vốn

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Theo phóng viên TTXVN tại Hong Kong, thị trường cho thuê nhà tại khu hành chính đặc biệt này đang thiết lập các mốc kỷ lục mới. Chỉ số giá thuê tháng 4/2026 đạt 203,4 điểm, tăng 0,59% so với tháng trước.

Chỉ số này đã vượt qua đỉnh lịch sử tháng 8/2019 (giai đoạn trước đại dịch COVID-19). Giá thuê đã ổn định hoặc tăng trong 17 tháng liên tiếp kể từ tháng 12/2024.

Mức tăng lũy kế trong 6 tháng liên tiếp là 1,75% và lũy kế 17 tháng là 5,99%. Các đơn vị nghiên cứu thị trường lớn như Knight Frank và Jones Lang LaSalle dự báo giá thuê năm 2026 tăng thêm 3-5%.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Sự chênh lệch giữa tỷ suất lợi nhuận cho thuê (~4%) và lãi suất vay mua nhà (~3%) tạo động lực mạnh cho chủ nhà giữ căn hộ để cho thuê thay vì bán. Đây là cấu trúc chi phí vốn ưu đãi dòng tiền cho thuê.

Lượng cầu đến từ ba luồng chính: thứ nhất, hơn 220.000 người chuyển đến Hong Kong qua các chương trình thu hút tài năng từ năm 2022; thứ hai, khoảng 90.000 sinh viên quốc tế mỗi năm trong khi ký túc xá chỉ đáp ứng 50.000 chỗ; thứ ba, người từng di cư quay trở lại từ năm 2023.

Ở phía cung, quỹ đất dân cư chỉ chiếm 7% tổng diện tích Hong Kong. Mỗi năm chỉ có khoảng 70.000 căn hộ mới được xây dựng. Sự mất cân bằng cung-cầu này khiến tỷ lệ lấp đầy luôn ở mức cao.

Các chủ đầu tư chuyển căn hộ chưa bán được sang hình thức cho thuê ngắn và trung hạn nhằm tối ưu dòng tiền, thay vì chờ thị trường mua bán hồi phục (cần hấp thụ 12.000-13.000 căn tồn kho). Hành vi này làm tăng thanh khoản cho thị trường cho thuê nhưng giảm áp lực giảm giá bán.

Chính sách thuế lũy tiến mới áp dụng cho các căn hộ có giá trị tính thuế cao làm thay đổi hành vi khách thuê cao cấp. Xu hướng dịch chuyển sang căn hộ diện tích vừa phải tạo áp lực cạnh tranh gay gắt ở phân khúc tầm trung.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Dự báo từ các chuyên gia cho thấy giá thuê tháng 5 và tháng 6/2026 có thể tăng 1-2% mỗi tháng do lượng sinh viên quốc tế đổ vào. Tổng giá thuê quý II dự kiến vượt 3,6% và nửa đầu năm tăng 4,5%.

Các trường đại học Hong Kong được tăng tỷ lệ tuyển sinh viên quốc tế tự túc lên tối đa 50% (từ mức 40% hiện tại) cho năm học 2026-2027. Điều này sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ chia nhỏ gần trường.

Lãi suất neo cao trong thời gian dài trước đó khiến nhiều gia đình và người trẻ Hong Kong chuyển từ mua sang thuê nhà để giảm áp lực tài chính. Yếu tố này cộng hưởng với dòng nhập cư tạo ra áp lực cầu kéo dài.

Hệ quả là các hộ kinh doanh nhỏ lẻ đang chịu áp lực kép khi tiền thuê mặt bằng thương mại tăng trong bối cảnh sức mua suy giảm. Chị Amy Ding, chủ tiệm may, cho biết chi phí vận hành leo thang.

Đối với giới đầu tư, thị trường cho thuê Hong Kong đang mang lại tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn (~4%) so với lãi suất vay (~3%). Tuy nhiên, nếu chính sách thắt chặt định cư hoặc thay đổi ưu đãi thuế, cấu trúc này có thể thay đổi nhanh chóng.