Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Chủ tịch HĐQT Vinhomes, ông Phạm Thiếu Hoa, thông báo doanh nghiệp đã tích lũy đủ quỹ đất phát triển liên tục 5-7 năm tới. Vinhomes sẽ dừng mở rộng quỹ đất, tập trung gia tăng giá trị dự án hiện hữu.
Thông điệp 'biết đủ' được đưa ra trong bối cảnh Vinhomes và Novaland (NVL) đang sở hữu quy mô vượt trội so với phần còn lại của ngành.
Theo báo cáo tài chính quý 1-2026, NVL đứng đầu với 155.000 tỉ đồng tồn kho. Hàng tồn kho của Vinhomes đạt gần 139.000 tỉ đồng.
Tính đến phiên 18-6, cổ phiếu VHM tăng 16,45% từ đầu năm 2026, nối tiếp đà tăng hơn 3 lần của năm 2025.
| Chỉ tiêu | Số liệu | Nguồn |
|---|---|---|
| Tồn kho NVL quý 1-2026 | 155.000 tỉ đồng | BCTC quý 1-2026 |
| Tồn kho VHM quý 1-2026 | 139.000 tỉ đồng | BCTC quý 1-2026 |
| VHM tăng từ đầu năm 2026 | +16,45% | Tuổi Trẻ Online |
| NVL tăng từ đầu năm 2026 | +7% | Tuổi Trẻ Online |
| VPI tăng từ đầu năm 2026 | +3,63% | Tuổi Trẻ Online |
Theo thống kê của Tuổi Trẻ Online, trong 33 mã bất động sản được theo dõi, chỉ có VHM, NVL (+7%) và VPI (+3,63%) tăng giá. 90% mã đang gây thua lỗ cho nhà đầu tư.
Trong cả năm 2025, chỉ có gần 40% mã bất động sản gây thua lỗ.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dòng tiền đang tập trung mạnh vào VHM – doanh nghiệp đầu ngành có quỹ đất lớn và thanh khoản cao. Các mã còn lại gần như bị bỏ rơi.
Nhiều mã giảm sâu:
- CKG (CIC) và SCR (Địa ốc Sài Gòn Thương Tín): mất hơn 30% giá trị.
- KDH (Nhà Khang Điền): giảm khoảng 27%.
- TAL (Bất động sản Taseco): giảm hơn 25%.
- CSC (Cotana): giảm hơn 24%.
- CEO: giảm gần 22,4%.
- PDR: giảm hơn 19,7%.
Ngoại trừ VHM đã lập nhiều kỷ lục giá, gần như toàn bộ các mã bất động sản đều còn cách xa đỉnh thời đại. NVL, DIG, HQC, HPX chiết khấu hơn 80% so với đỉnh thời đại.
Theo Chứng khoán Quốc gia (NSI), môi trường kinh doanh ngành bất động sản năm 2026 khó khăn hơn năm trước. Mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại. Tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn.
Bất ổn từ kinh tế thế giới, căng thẳng địa chính trị và nguy cơ lạm phát quay trở lại khiến dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Bức tranh toàn ngành không hoàn toàn tiêu cực. NSI cho biết biên lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết quý 1-2026 đã phục hồi lên khoảng 48%, tương đương vùng đỉnh năm 2021.
Sự cải thiện này phản ánh giá bán trên thị trường tiếp tục tăng trong các đợt mở bán gần đây. Các chủ đầu tư vẫn tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, nơi có khả năng duy trì biên lợi nhuận tốt hơn.
Việc Vinhomes dừng mở rộng quỹ đất có thể tạo 'khe cửa' cho các doanh nghiệp khác gia nhập thị trường. Tuy nhiên, áp lực từ lãi suất cao và tín dụng thắt chặt vẫn là rào cản lớn.
Các yếu tố cần theo dõi: diễn biến lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước, chính sách tín dụng bất động sản, và khả năng hấp thụ vốn của thị trường.