Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Ngày 15/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 210/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ 1/7/2026. Nghị định đưa ra nhiều điểm mới đáng chú ý về tạm ứng, xử lý tranh chấp và quyền tạm dừng hợp đồng.
Điểm nổi bật nhất là quy định mức tạm ứng hợp đồng tối đa 30% giá trị hợp đồng tại thời điểm giao kết. Quy định này áp dụng cho mọi loại hợp đồng xây dựng, bao gồm cả dự phòng nếu có.
| Loại hợp đồng | Mức tạm ứng tối thiểu | Giá trị hợp đồng |
|---|---|---|
| Hợp đồng tư vấn | 15% | Trên 10 tỷ đồng |
| Hợp đồng tư vấn | 20% | Đến 10 tỷ đồng |
| Thi công xây dựng | 10% | Trên 50 tỷ đồng |
| Thi công xây dựng | 15% | Từ 10 tỷ đến 50 tỷ đồng |
| Thi công xây dựng | 20% | Dưới 10 tỷ đồng |
| Cung cấp vật tư, EC, EP, PC, EPC, chìa khóa trao tay | 10% | Không phân biệt |
Nghị định cũng quy định chi tiết về bảo lãnh tạm ứng. Với hợp đồng có giá trị tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng, bên nhận thầu phải nộp bảo lãnh tạm ứng tương đương giá trị. Hợp đồng từ 1 tỷ đồng trở xuống và hợp đồng tự thực hiện không bắt buộc.
Bên cạnh đó, cơ chế Ban xử lý tranh chấp hợp đồng xây dựng được thiết lập theo thông lệ quốc tế. Các bên có quyền lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định tại khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Việc áp trần tạm ứng 30% và các mức tối thiểu phân tầng tác động trực tiếp đến dòng tiền của nhà thầu, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vốn đang ở mức cao. Giới hạn này buộc nhà thầu phải tự cân đối vốn lưu động nhiều hơn, làm tăng áp lực thanh khoản ngắn hạn.
Đối với các hợp đồng thi công xây dựng lớn (trên 50 tỷ đồng), mức tạm ứng tối thiểu chỉ 10% tạo ra khoảng trống dòng tiền đáng kể. Nhà thầu phải phụ thuộc nhiều hơn vào nguồn tài trợ bên ngoài (vay ngân hàng, phát hành trái phiếu) hoặc nguồn vốn nội bộ.
Quy định thu hồi tạm ứng hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng đặt ra một ràng buộc dòng tiền chặt chẽ hơn. Điều này làm giảm rủi ro tín dụng cho chủ đầu tư, nhưng có thể gây căng thẳng thanh khoản cho nhà thầu trong giai đoạn cuối dự án.
Cơ chế Ban xử lý tranh chấp mới hướng tới giải quyết nhanh các xung đột phát sinh, giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí kiện tụng. Trong bối cảnh thị trường xây dựng có nhiều vụ tranh chấp kéo dài, quy định này tạo ra một kênh giải quyết thay thế hiệu quả hơn.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Nghị định giữ quyền tạm dừng hợp đồng khi chậm thanh toán là một yếu tố quan trọng. Nhà thầu có thể tận dụng cơ chế này để phòng vệ trước rủi ro thanh khoản từ phía chủ đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ đình trệ tiến độ dự án.
Các yếu tố cần theo dõi tiếp theo bao gồm:
- Phản ứng từ các doanh nghiệp xây dựng niêm yết, đặc biệt là nhóm có tỷ trọng hợp đồng công trình lớn (dự án đầu tư công, PPP).
- Diễn biến lãi suất cho vay và khả năng tiếp cận tín dụng của nhà thầu sau quy định mới.
- Thay đổi trong cấu trúc dòng tiền và bảng cân đối kế toán của các nhà thầu trong ngắn hạn.
- Tác động đến tiến độ giải ngân vốn đầu tư công và các dự án PPP trọng điểm.
Phản ứng của thị trường cổ phiếu ngành xây dựng trong các phiên giao dịch đầu tháng 7/2026 sẽ là chỉ báo đầu tiên về kỳ vọng của nhà đầu tư. Việc siết chặt tạm ứng có thể khiến biên lợi nhuận của nhà thầu bị thu hẹp, nhưng mặt trái là giảm rủi ro phá vỡ hợp đồng và nợ xấu.
Các nhà thầu lớn có năng lực tài chính mạnh sẽ có lợi thế cạnh tranh hơn so với nhóm doanh nghiệp nhỏ, vốn phụ thuộc nhiều vào tạm ứng để vận hành. Xu hướng này có thể thúc đẩy quá trình hợp nhất trong ngành.