Từ mệnh lệnh chính trị tháo gỡ dự án tồn đọng của TP.HCM: Nhìn về áp lực thanh khoản kỳ vọng cho thị trường bất động sản và dòng vốn tín dụng

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Ngày 2-6-2026, UBND TP.HCM tổ chức hội nghị triển khai Kết luận số 24 của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 29/2026 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng kéo dài. Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được khẳng định đây là mệnh lệnh chính trị, phải hoàn thành dứt điểm trong năm 2026.

Theo báo Pháp Luật TP.HCM, ông Nguyễn Văn Được cho biết TP.HCM đã cơ bản giải quyết 834/834 dự án tồn đọng. Trong đó, khoảng 50% dự án đã hoàn tất hoàn toàn, 50% còn lại đã có hướng chỉ đạo và đang tiếp tục xử lý.

Chủ tịch Nguyễn Văn Được nhấn mạnh các văn bản pháp lý bản lề bao gồm Kết luận 24, Nghị quyết 29 và Nghị định 147 được xem là nền tảng thể chế để tháo gỡ toàn bộ dự án tồn đọng và chữa "bệnh không dám làm". TP.HCM đã thành lập Tổ công tác đặc biệt giai đoạn 2 do Chủ tịch làm Tổ trưởng, với phương châm "6 rõ, 3 không".

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Việc giải phóng 206.000 tỉ đồng và 17.000 ha đất tạo ra một luồng cung tiềm năng lớn cho thị trường bất động sản. Khối lượng vốn này nếu được đưa vào triển khai xây dựng sẽ kích hoạt chuỗi cung ứng vật liệu, nhân công, máy móc, tác động trực tiếp đến các ngành công nghiệp hỗ trợ và ngân hàng thương mại thông qua nhu cầu tín dụng mới.

Dữ liệu từ hội nghị cho thấy tốc độ tăng trưởng GRDP của TP.HCM đã tăng từ 8,03% năm 2025 lên 8,27% trong quý I-2026. Mức tăng 0,24 điểm phần trăm chỉ trong một quý phản ánh hiệu ứng ban đầu của việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý. Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng toàn quốc thường có độ trễ chính sách (policy lag) từ 6-12 tháng, tín hiệu từ TP.HCM có thể là chỉ báo sớm cho dòng vốn quay trở lại thị trường.

Yếu tố tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) của nhà đầu tư bất động sản trong giai đoạn trước chịu áp lực lớn từ rủi ro thanh khoản và pháp lý. Việc xác nhận 834 dự án được giải quyết, với cơ sở pháp lý mới từ Kết luận 24 và Nghị quyết 29, có thể làm giảm đáng kể chi phí vốn ẩn (premium for legal uncertainty) đối với các dự án này.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Các nhà đầu tư và trader cần lưu ý một số yếu tố tác động đến dòng tiền trong thời gian tới:

• Tiến độ thực thi: 50% dự án chưa hoàn tất hoàn toàn, cần theo dõi tỉ lệ hoàn thành thực tế trong nửa cuối năm 2026.
• Cơ chế mới: Kết luận 24, Nghị quyết 29 và Nghị định 147 tạo cơ sở pháp lý giải quyết các vi phạm đất đai trước năm 2024. Khả năng áp dụng trên diện rộng sẽ quyết định tốc độ giải phóng nguồn lực.
• Động thái từ doanh nghiệp: Hạn đăng ký cuối cùng ngày 9-6-2026. Số lượng dự án đăng ký mới sẽ phản ánh mức độ tin tưởng của doanh nghiệp vào chính sách.
• Rủi ro tham nhũng: Chủ tịch Nguyễn Văn Được nghiêm cấm lợi dụng chính sách để trục lợi, yêu cầu xử lý nghiêm vi phạm. Rủi ro từ các vụ việc sai phạm bị phát hiện có thể gây gián đoạn tiến độ.
• Tác động đến thị trường vốn: Cổ phiếu ngành bất động sản, xây dựng, vật liệu trên HOSE và HNX có thể hưởng lợi từ thông tin này. Thanh khoản thị trường chứng khoán có thể cải thiện nếu dòng tiền từ giải phóng bất động sản chảy một phần sang kênh đầu tư chứng khoán.

Trong bối cảnh lãi suất cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại duy trì mức 8-10%/năm (số liệu tham khảo từ NHNN quý I-2026), việc bổ sung 206.000 tỉ đồng vốn lưu thông sẽ ảnh hưởng đến cung - cầu tín dụng. Tuy nhiên, chỉ số P/E của nhóm cổ phiếu bất động sản niêm yết hiện ở mức trung bình 12-15 lần, vẫn còn dư địa điều chỉnh nếu dòng tiền thực sự được khơi thông.

Theo Kết luận 24 và Nghị quyết 29, hành lang pháp lý mới được thiết kế để xử lý triệt để các dự án "cục máu đông". Đây là cơ hội cuối cùng cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc pháp lý kéo dài trước năm 2024. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng từng dự án cụ thể, tránh chạy theo kỳ vọng quá mức.