Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi quy định về dự án BT gửi Thủ tướng Chính Phủ và các bộ ngành. Nội dung trọng tâm là kiến nghị thay đổi cơ chế thanh toán quỹ đất cho nhà đầu tư dự án BT (xây dựng – chuyển giao).
Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo báo Pháp Luật TP.HCM (PLO), quy định hiện hành tại Nghị định 257/2025/NĐ-CP xác định giá trị quỹ đất thanh toán bằng giá đất cụ thể tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định giao đất. Thực tế, quỹ đất chỉ được bàn giao sau khi hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng – quá trình kéo dài khiến giá đất tăng, đẩy chi phí lên cao so với thời điểm ký hợp đồng ban đầu.
HoREA kiến nghị giá trị quỹ đất thanh toán cần được ghi nhận cố định ngay từ lúc ký hợp đồng BT. Đồng thời, đối với dự án từ 20.000 tỉ đồng trở lên, đề xuất giao toàn bộ quỹ đất một lần cho nhà đầu tư ngay sau ký hợp đồng, kèm bảo lãnh ngân hàng hoặc tài khoản phong tỏa tối thiểu bằng giá trị công trình BT.
| Yếu tố | Quy định hiện hành (Nghị định 257/2025/NĐ-CP) | Kiến nghị của HoREA |
|---|---|---|
| Thời điểm xác định giá đất | Tại thời điểm ra quyết định giao đất (sau giải phóng mặt bằng) | Ngay khi ký hợp đồng BT (cố định) |
| Giao quỹ đất dự án lớn (≥20.000 tỉ đồng) | Không có cơ chế đặc thù | Giao toàn bộ một lần sau ký hợp đồng, yêu cầu bảo lãnh/phong tỏa |
| Hình thức đảm bảo | Chỉ bảo lãnh ngân hàng | Bổ sung nộp tiền mặt vào tài khoản phong tỏa |
| Rủi ro do trượt giá nguyên vật liệu | Hợp đồng BT không được làm tăng tổng mức đầu tư | Cần điều chỉnh linh hoạt, tránh đẩy rủi ro thua lỗ về doanh nghiệp |
Ngoài ra, HoREA đề nghị bỏ cụm từ “cơ quan có thẩm quyền được thỏa thuận áp dụng” để giảm tâm lý e ngại của cán bộ thực thi.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dưới góc nhìn macro, kiến nghị này phản ánh xung đột lợi ích giữa Nhà nước và tư nhân trong cơ chế đối tác công – tư (PPP). Việc định giá đất chậm trễ tạo ra rủi ro kép cho nhà đầu tư: thứ nhất, giá trị quỹ đất thanh toán tăng vọt do lạm phát và hiệu ứng thương hiệu; thứ hai, kế hoạch kinh doanh bị phá vỡ, dòng tiền bị siết chặt.
Đối với thị trường chứng khoán, các doanh nghiệp bất động sản và hạ tầng niêm yết có dự án BT quy mô lớn sẽ chịu tác động trực tiếp. Nếu kiến nghị được thông qua, chi phí vốn giảm, rủi ro thanh khoản được cải thiện, hỗ trợ định giá cổ phiếu ngành. Ngược lại, nếu không được sửa đổi, áp lực trích lập dự phòng và dòng tiền âm kéo dài có thể đẩy P/E ngành xuống thấp hơn.
Trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các dự án BT thường là tài sản đảm bảo cho các đợt phát hành. Sự bất ổn về giá trị quỹ đất làm tăng rủi ro tín dụng, ảnh hưởng đến lợi suất và khả năng huy động vốn.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Bên cạnh kiến nghị của HoREA, một số yếu tố vĩ mô khác cần được theo dõi:
- Lạm phát và trượt giá nguyên vật liệu (cát, xăng dầu) trong quá trình thi công kéo dài – yếu tố được HoREA nhấn mạnh là khiên cưỡng nếu không cho phép điều chỉnh tổng mức đầu tư.
- Tiến độ sửa đổi Nghị định 257/2025/NĐ-CP và phản hồi từ Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
- Thực trạng 18 dự án BT “mắc kẹt” tại Khánh Hòa – một minh chứng cho sự bế tắc pháp lý hiện tại.
- Khả năng áp dụng cơ chế bảo lãnh ngân hàng kết hợp nộp tiền mặt – phù hợp hơn với năng lực tài chính của nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Nhà đầu tư cần theo dõi các phiên điều trần và văn bản chính thức từ Chính phủ trong quý III/2026. Bất kỳ thay đổi nào về khung pháp lý dự án BT đều có thể tạo ra biến động ngắn hạn cho nhóm cổ phiếu hạ tầng và bất động sản khu công nghiệp.