Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Sáng 22-6, Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng chủ trì hội nghị thẩm định Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Bộ NN&MT báo cáo hồ sơ điều chỉnh quy hoạch đã được hoàn thiện và trình hội đồng thẩm định xem xét.
Theo Bộ NN&MT, Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Quốc hội thông qua tại Nghị quyết số 39/2021/QH15. Sau gần 5 năm triển khai, bối cảnh phát triển thay đổi đòi hỏi rà soát, điều chỉnh.
Phó Thủ tướng đặc biệt lưu ý tình trạng 'quy hoạch treo', quy hoạch kéo dài nhưng không có khả năng triển khai trong thực tế. Một số dự báo trong quy hoạch thời gian qua chưa sát thực tiễn, dẫn tới nhu cầu sử dụng đất được tính toán cao nhưng tỷ lệ thực hiện thấp.
| Chỉ tiêu | Giá trị / Yêu cầu | Nguồn |
|---|---|---|
| Thời kỳ quy hoạch | 2021-2030, tầm nhìn đến 2050 | Bộ NN&MT |
| Nghị quyết Quốc hội | Số 39/2021/QH15 | Bộ NN&MT |
| Yêu cầu độ che phủ rừng | Trên 42% | Bộ NN&MT |
| Vấn đề tồn tại | Quy hoạch treo, tỷ lệ thực hiện thấp | Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng |
Nhu cầu sử dụng đất thời gian tới được ưu tiên cho: hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, khu công nghiệp, khu kinh tế, trung tâm logistics, dự án giao thông chiến lược quốc gia, đô thị lớn, dự án năng lượng trọng điểm.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dòng tiền vào bất động sản chịu áp lực kép từ độ trễ chính sách và rủi ro thanh khoản. Quy hoạch treo khiến đất đai không được đưa vào sử dụng hiệu quả, tạo ra tài sản 'chết' trên bảng cân đối của doanh nghiệp.
Chi phí vốn tăng cao trong môi trường lãi suất điều hành duy trì ở vùng hawkish khiến các chủ đầu tư khó xoay vòng dòng tiền. Tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) chiếm ưu thế khi nhà đầu tư chờ đợi tín hiệu rõ ràng từ cơ chế phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất.
Phó Thủ tướng đề nghị nghiên cứu cơ chế điều hành linh hoạt giữa Trung ương và địa phương trong phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất. Động thái này phản ánh nỗ lực giảm policy lag, đưa nguồn lực đất đai vào lưu thông.
Tuy nhiên, rủi ro thanh khoản vẫn hiện hữu khi tỷ lệ thực hiện quy hoạch thấp hơn nhiều so với nhu cầu tính toán. Việc giữ đất nhưng không triển khai gây lãng phí nguồn lực và kìm hãm dòng tiền đầu cơ.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Bộ NN&MT đề xuất nhiều nhóm giải pháp đồng bộ. Trọng tâm đặt vào chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai với AI, Big Data, IoT, GIS để giám sát biến động và phát hiện vi phạm.
Phó Thủ tướng yêu cầu quy hoạch phải bám sát tình hình thực tiễn, yêu cầu phát triển mới và căn cứ chính trị, pháp lý hiện hành. Quy hoạch lần này phải có tầm nhìn đến 2050, bảo đảm tính thống nhất về không gian phát triển giữa các vùng.
- Hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng minh bạch, hiệu quả.
- Nghiên cứu công cụ điều tiết nguồn thu từ đất.
- Hoàn thiện tiêu chí chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phát triển thị trường tín chỉ carbon (theo yêu cầu của Phó Thủ tướng).
Phó Thủ tướng cũng yêu cầu quan tâm phát triển thị trường tín chỉ carbon, thúc đẩy mô hình phát triển đô thị. Yếu tố này có thể tạo ra dòng tiền mới từ năng lượng và môi trường, tác động đến các kênh commodities và chứng khoán ngành xanh.
Nhà đầu tư cần theo dõi tiến độ phê duyệt quy hoạch và các cơ chế điều hành linh hoạt. Nếu giải quyết được tình trạng quy hoạch treo, thanh khoản bất động sản có thể cải thiện, tác động tích cực đến chứng khoán ngành xây dựng, vật liệu và ngân hàng.
Ngược lại, nếu policy lag kéo dài, rủi ro thanh khoản và chi phí vốn sẽ tiếp tục gây áp lực lên bảng cân đối của doanh nghiệp bất động sản và hệ thống tín dụng.