Từ câu chuyện nợ vay 300.000 tỷ đồng của doanh nghiệp bất động sản: Nhìn về áp lực thanh khoản và tín dụng ngành

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Theo số liệu từ VnEconomy, nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản tại cuối quý 1/2026 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng so với thời điểm đầu năm, đạt khoảng 300.000 tỷ đồng. Hoạt động đảo nợ diễn ra, cơ cấu dịch chuyển dần sang nợ dài hạn. Doanh thu quý 1/2026 của 21 doanh nghiệp được thống kê đạt 76.016 tỷ đồng, giảm 36% so với quý trước nhưng tăng 210% so với cùng kỳ, động lực chính từ ghi nhận doanh thu bàn giao.

Dẫn dắt kết quả kinh doanh là VHM với doanh thu 65.114 tỷ đồng, gấp 4,15 lần cùng kỳ. NVL ghi nhận kết quả ấn tượng từ bàn giao tại các dự án Sunrise Riverside, Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các doanh nghiệp khác như KDH, NLG, HDC, TCH có kết quả không quá đột biến. Doanh thu hoạt động tài chính đạt 6.851 tỷ đồng, tương đương Q1/2025 và giảm 41% so với Q4/2025. VHM ghi nhận 4.510 tỷ từ bán lô lớn tại Green Paradise; PDR ghi nhận 907 tỷ từ chuyển nhượng cổ phần tại Công ty CP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long, trong khi cùng kỳ chỉ 2 tỷ.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Sự gia tăng nợ vay lên 300.000 tỷ đồng phản ánh nhu cầu vốn lớn của các doanh nghiệp bất động sản, bất chấp doanh thu và lợi nhuận gộp phục hồi. Biên lợi nhuận gộp quay lại mức đỉnh 48,1%, tương đương giai đoạn 2021, nhờ giá bán cải thiện liên tục từ 2024 và tập trung vào phân khúc cao cấp, bù đắp chi phí tiền sử dụng đất, nhân công và xây dựng tăng trong 2025. Tuy nhiên, hàng tồn kho tăng lên 411.639 tỷ đồng, chiếm 30% tổng tài sản, tập trung vào các doanh nghiệp lớn như VHM, TCH, KDH, DXG - nhóm đang có tốc độ triển khai dự án lớn. Các doanh nghiệp còn lại không có nhiều biến động, chủ yếu tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Theo NSI, giá trị hàng tồn kho tăng cao cùng với thành công bán hàng là tiền đề để các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu trong tương lai. Dòng tiền vẫn đang trong giai đoạn chuyển dịch: đảo nợ sang dài hạn, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh huy động chính, nhưng chi phí vốn chịu áp lực từ chính sách tiền tệ thắt chặt.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Chứng khoán Quốc gia - NSI nhận định điểm rơi lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản sẽ từ quý 3/2026. Các yếu tố cần theo dõi gồm: (1) tốc độ giải ngân tín dụng ngân hàng cho bất động sản; (2) tiến độ tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng; (3) diễn biến lãi suất và chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước; (4) khả năng hấp thụ của thị trường với phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp như VHM, NVL, PDR đang có các thương vụ chuyển nhượng lớn, tạo dòng tiền tài chính đột biến. Áp lực nợ vay vẫn hiện hữu, đặc biệt nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi hoàn toàn. Nhà đầu tư cần đánh giá khả năng thanh toán nợ và dòng tiền hoạt động của từng doanh nghiệp dựa trên tiến độ bàn giao và bán hàng.