Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Ngày 24-6, dự thảo quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2026 trên địa bàn TP.HCM đã được trình Ban Thường vụ Thành ủy. Theo dự thảo, hệ số K được tính bằng công thức K = K1 x K2 x K3.
Hệ số K1 (điều chỉnh biến động thị trường) và K3 (yếu tố khác) đều bằng 1 lần cho các loại đất theo bảng giá. Chỉ có K2 (điều chỉnh theo quy hoạch) thay đổi theo hệ số sử dụng đất (HSSDĐ).
| HSSDĐ (lần) | K2 |
|---|---|
| Dưới 4,00 | 1,00 |
| Từ 4,00 đến dưới 5,00 | 1,10 |
| Từ 5,00 đến dưới 6,00 | 1,20 |
| Từ 6,00 đến dưới 7,00 | 1,30 |
| Từ 7,00 đến dưới 8,00 | 1,40 |
| Từ 8,00 đến dưới 9,00 | 1,50 |
| Từ 9,00 đến dưới 10,00 | 1,60 |
| Từ 10,00 đến dưới 11,00 | 1,70 |
| Từ 11,00 trở lên | Cứ tăng 1 lần HSSDĐ thì K2 tăng 0,1 |
Như vậy, chỉ các dự án có HSSDĐ từ 6 lần trở lên mới chịu tác động tăng tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sang đất ở (không đầu tư) không bị tăng thêm chi phí.
Ví dụ: Hộ dân ở đường Thạnh Thới (xã Cần Giờ) chuyển mục đích sang đất ở có giá đất theo bảng giá 11,4 triệu đồng/m2, nhân hệ số K=1, nên chỉ đóng đúng theo bảng giá. Tương tự, hộ dân tại đường ĐX-044 (phường Bình Dương) giá 9,3 triệu đồng/m2; hẻm số 1 Nguyễn An Ninh (phường Vũng Tàu) giá 32 triệu đồng/m2; đường Lê Lợi giá 687,2 triệu đồng/m2.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM, nhận xét quy định phù hợp, không tạo gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Hệ số K mới duy trì chi phí chuyển đổi đất thấp cho hộ gia đình, cá nhân. Điều này hỗ trợ nhu cầu ở thực và hạn chế áp lực tài chính lên người dân. Tuy nhiên, đối với các dự án bất động sản có mật độ xây dựng cao (HSSDĐ ≥6), chi phí sẽ tăng, có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận và tiến độ triển khai.
Dòng tiền đầu tư vào đất nền, nhà ở riêng lẻ có thể duy trì ổn định nhờ chi phí chuyển đổi không đổi. Ngược lại, vốn cho các dự án chung cư cao tầng, khu đô thị mới cần tính toán lại hiệu quả khi K2 tăng.
Chính sách này cũng phản ánh xu hướng quản lý thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, giảm đầu cơ đất nông nghiệp chờ lên thổ cư. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế phụ thuộc vào bảng giá đất và khả năng thích ứng của doanh nghiệp.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Dự thảo cần được Thường vụ Thành ủy thống nhất trước khi ban hành chính thức. Các yếu tố cần theo dõi:
- Bảng giá đất hiện hành của TP.HCM có được điều chỉnh theo thị trường hay không.
- Phản ứng của các chủ đầu tư bất động sản, đặc biệt là các dự án có HSSDĐ cao.
- Tác động đến nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất.
- So sánh với quy định hệ số K của các tỉnh, thành khác.
TS Phạm Viết Thuận cho rằng quy định phù hợp. Tuy nhiên, cần theo dõi thực tiễn áp dụng và khả năng điều chỉnh nếu thị trường biến động mạnh.