Theo báo cáo của JLL Việt Nam công bố ngày 8-7-2026, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM trong quý 2-2026 đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m². Mức giá này tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.
Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
JLL ghi nhận trong nửa đầu năm 2026 có khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn.
Khu đông thành phố chiếm tới 70% nguồn cung mới, trong đó 43,2% căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.
Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công, với tỉ lệ hấp thụ lũy kế duy trì ở mức trên 99,3%.
| Chỉ tiêu | Quý 2-2026 | So với cùng kỳ 2025 |
|---|---|---|
| Giá sơ cấp trung bình căn hộ | 98,1 triệu đồng/m² | +10,5% YoY |
| Nguồn cung mới mở bán (6 tháng) | 3.000 căn | - |
| Giao dịch thành công (6 tháng) | 3.600 giao dịch | - |
| Tỉ lệ hấp thụ lũy kế | Trên 99,3% | - |
| Giá sơ cấp nhà liền thổ | 195 triệu đồng/m² đất | - |
Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới ghi nhận 4.100 căn mở bán, nhờ sự trở lại của các dự án quy mô lớn tại khu phía đông và phía bắc. Mặt bằng giá sơ cấp đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất.
Sở Xây dựng TP.HCM cho biết 5 tháng đầu năm 2026, thành phố có hơn 19.640 lượt giao dịch được cấp giấy chứng nhận. Tổng giá trị giao dịch hơn 92.000 tỉ đồng.
Có 25 dự án được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, cung ứng 18.947 căn nhà ra thị trường.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định thị trường đang chứng kiến sự hội tụ của hạ tầng, thể chế và dòng vốn.
Đây không đơn thuần là phục hồi sau điều chỉnh, mà là tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Giá căn hộ cao cấp tại trung tâm dao động 400 - 500 triệu đồng/m², thậm chí khoảng 20 tỉ đồng/căn. Phân khúc này phục vụ nhóm khách hàng giàu và đầu tư tích sản.
Dòng tiền đầu tư đang có sự phân hóa rõ nét: dòng vốn dài hạn đổ vào bất động sản hạng sang; dòng vốn ngắn hạn tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá tại các dự án trung cấp và cao cấp phía đông.
Khu vực phía đông (phường Cát Lái, Long Trường, Long Bình, Bình Trưng, An Khánh) dẫn dắt thị trường với mức giá căn hộ 45 - 55 triệu đồng/m². Một số dự án xuất hiện mức giá 65 - 160 triệu đồng/m², thậm chí 200 triệu đồng/m².
Tỉ lệ hấp thụ cao (99,3%) cho thấy cầu thực vẫn mạnh, đặc biệt ở phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, giá tăng 10,5% YoY phản ánh chi phí vốn và giá đất đầu vào leo thang.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Yếu tố hạ tầng chiến lược đang được đẩy nhanh: hàng loạt dự án khởi công, mở rộng không gian phát triển đồng đều về các hướng.
Thể chế được cải thiện với việc 25 dự án đủ điều kiện huy động vốn, tạo nguồn cung tương lai 18.947 căn.
Sự xuất hiện của các dự án giá 400 - 500 triệu đồng/m² cho thấy nhu cầu đầu tư tích sản vẫn duy trì ở nhóm khách hàng siêu giàu.
Rủi ro thanh khoản tiềm ẩn: nếu nguồn cung phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn (43,2%) trong khi thu nhập người dân chưa cải thiện kịp, thị trường có thể đối mặt với áp lực tồn kho.
Các nhà đầu tư cần theo dõi biến động lãi suất cho vay mua nhà, chính sách tín dụng bất động sản từ Ngân hàng Nhà nước, và tiến độ giải ngân đầu tư công cho hạ tầng.