Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo bài viết trên VietnamPlus, dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và chuyển sang bảng giá đất hằng năm tiệm cận thị trường, cùng Luật Giá 2023 và Nghị định 71/2024 về phương pháp định giá, nhưng thực tiễn triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc.
TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định định giá bất động sản đã trở thành điểm nghẽn thể chế, tác động đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá đất và bồi thường giải phóng mặt bằng.
| Yếu tố | Hiện trạng | Nguồn |
|---|---|---|
| Thời gian xác định giá đất | Kéo dài, gây chậm trễ nghĩa vụ tài chính và thủ tục đầu tư | VietnamPlus / TS. Nguyễn Văn Khôi |
| Chất lượng dữ liệu đầu vào | Phân tán ở thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng, sàn giao dịch; nhiều giao dịch kê khai giá thấp hơn thực tế | VietnamPlus / TS. Nguyễn Văn Khôi |
| Độ trễ của giá đất | Quy trình thu thập, thẩm định và phê duyệt dài, trong khi thị trường biến động liên tục | VietnamPlus / TS. Nguyễn Văn Khôi |
| Tâm lý e ngại trách nhiệm | Định giá thấp sợ thất thoát tài sản công; định giá cao làm dự án mất tính khả thi | VietnamPlus / TS. Nguyễn Văn Khôi |
| Dữ liệu quốc gia về giá | Chưa hài hòa với thực tế giao dịch | Ông Huỳnh Hồng Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty CP TMDV Tư vấn Hồng Đức |
| Tác động hợp nhất địa giới | Hệ số điều chỉnh giá đất bình quân trên phạm vi rộng gây bất cập | Ông Huỳnh Hồng Đức |
| Thời gian hoàn thiện hệ thống văn bản sau hợp nhất | 1-2 năm | Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Chủ tịch Công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng |
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Những vướng mắc trong định giá đất tạo ra một vòng xoáy ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản.
Thứ nhất, độ trễ trong xác định giá đất khiến doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính đúng hạn, kéo dài thủ tục đầu tư và gia tăng chi phí vốn. Điều này làm giảm tốc độ luân chuyển dòng tiền và tăng áp lực thanh khoản.
Thứ hai, chất lượng dữ liệu đầu vào thấp gây ra rủi ro pháp lý và tranh chấp, khiến các tổ chức tín dụng thận trọng hơn trong giải ngân vốn vay cho các dự án mới. Dòng tín dụng bất động sản chậm lại, tác động tiêu cực đến thanh khoản hệ thống.
Thứ ba, tâm lý e ngại trách nhiệm ở các cơ quan thẩm định dẫn đến quá trình phê duyệt kéo dài, đặc biệt là khi áp dụng hệ số điều chỉnh bình quân trên phạm vi rộng sau quá trình hợp nhất địa giới hành chính.
Kết quả là, dòng tiền ròng vào thị trường bất động sản bị gián đoạn, tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) gia tăng. Doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thanh khoản cao hơn, trong khi nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đứng ngoài chờ đợi sự minh bạch hơn về giá trị tài sản.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
TS. Nguyễn Văn Khôi đề xuất xây dựng cơ chế Sandbox về định giá bất động sản giai đoạn 2026-2028 tại một số địa phương có thị trường phát triển như Hà Nội, TP. HCM.
Ông Huỳnh Hồng Đức cho biết các cơ quan quản lý hiện có trách nhiệm cung cấp thông tin trong vòng 5 ngày làm việc theo yêu cầu, giúp rút ngắn thời gian thu thập dữ liệu. Tuy nhiên, chất lượng dữ liệu vẫn cần hoàn thiện.
Bà Dương Thị Mỹ Lạng nhận định khó khăn lớn nhất hiện nay không nằm ở quy định pháp luật mà ở khâu thực thi: nhiều địa phương đang đồng thời xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, cập nhật dữ liệu và hoàn thiện văn bản hướng dẫn, dẫn tới tình trạng "vừa làm, vừa nghiên cứu, vừa học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau".
Quá trình hợp nhất hệ thống văn bản quản lý giữa các địa phương sau sáp nhập có thể cần thêm 1-2 năm để hoàn thiện và thống nhất, theo bà Lạng.
Giá bất động sản hiện nay được hình thành từ nhiều cấu phần: chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, vốn vay, lãi vay, chi phí tài chính phát sinh do chậm triển khai dự án, chi phí bán hàng và lợi nhuận doanh nghiệp. Việc xác định giá đất không chỉ tác động đến ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng đến tính khả thi của cả dự án.