Từ suy giảm ngành công nghệ cao Israel: Áp lực thanh khoản lan sang bất động sản thương mại và nhà ở

Từ suy giảm ngành công nghệ cao Israel: Áp lực thanh khoản lan sang bất động sản thương mại và nhà ở

Ngành công nghệ cao Israel đối mặt khó khăn kéo dài, bắt đầu tác động đến thị trường bất động sản thương mại. Động lực chính thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng và đẩy giá thuê lên mức kỷ lục trong nhiều năm qua đang suy yếu.

Theo TTXVN, làn sóng cắt giảm nhân sự, tốc độ tuyển dụng chậm lại và việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) khiến nhiều công ty đánh giá lại nhu cầu sử dụng văn phòng. Thay vì mở rộng diện tích, doanh nghiệp tìm cách cho thuê lại mặt bằng, đóng bớt tầng hoặc cắt giảm chi phí vận hành.

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Giám đốc điều hành JLL Israel Yaniv Lotringer cho biết tác động hiện chưa đồng đều do nhiều doanh nghiệp bị ràng buộc bởi hợp đồng thuê dài hạn. Tuy nhiên, xu hướng tiết giảm chi phí bất động sản ngày càng rõ nét.

Mô hình không gian làm việc linh hoạt đang phát triển nhanh hơn, khi doanh nghiệp muốn duy trì khả năng điều chỉnh quy mô mà không cam kết dài hạn.

Về thị trường nhà ở, lao động công nghệ cao với thu nhập cao, tiền thưởng và quyền chọn cổ phiếu từng là nhóm khách hàng chủ lực cho căn hộ trung và cao cấp tại Tel Aviv, Ramat Gan, Givatayim, Herzliya, Ramat Hasharon. Tuy nhiên, tác động chưa rõ ràng.

Ông Ohad Danos, cựu Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá bất động sản Israel, nhận định phần lớn lao động công nghệ mất việc vẫn sở hữu tiết kiệm đáng kể, tiền trợ cấp thôi việc và tài sản khác. Tác động trước mắt là trì hoãn hoặc hủy kế hoạch mua nhà mới, thay vì buộc phải bán nhà hàng loạt.

Một số giao dịch lớn vẫn diễn ra. Tại Bắc Tel Aviv và khu vực Ramat Aviv, nhiều căn hộ trị giá từ 5,1 - 5,68 triệu shekel được các gia đình làm việc trong lĩnh vực công nghệ cao mua lại, cho thấy nhu cầu thực vẫn tồn tại ở nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính và việc làm ổn định.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Sự suy giảm của ngành công nghệ cao tạo ra hiệu ứng lan tỏa theo hai kênh. Thứ nhất, dòng tiền từ doanh nghiệp công nghệ vào thị trường văn phòng thu hẹp, làm tăng tỷ lệ trống và giảm giá thuê tại các khu vực ngoại vi Tel Aviv. Thứ hai, thu nhập của lao động công nghệ cao giảm, khiến cầu nhà ở trung-cao cấp chững lại.

Tuy nhiên, tác động bị hạn chế bởi các yếu tố cấu trúc. Hợp đồng thuê dài hạn tạo độ trễ (policy lag) cho thị trường văn phòng. Nguồn tiết kiệm và trợ cấp thôi việc giúp lao động công nghệ duy trì sức mua, dù có xu hướng thận trọng hơn.

Môi trường lãi suất cao, triển vọng việc làm bất ổn và tình hình an ninh kéo dài thúc đẩy tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off). Nhiều người dù có khả năng tài chính vẫn trì hoãn quyết định vay thế chấp và mua nhà dài hạn, theo ông Maor Duek, Tổng giám đốc Công ty Dịch vụ tài chính Menif.

Chi phí vốn và chi phí xây dựng duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung nhà ở hạn chế. Các chủ đầu tư nhiều khả năng áp dụng chương trình ưu đãi tài chính hoặc hỗ trợ thanh toán thay vì giảm giá bán mạnh.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Nhu cầu đang dịch chuyển sang các khu vực vành đai và vùng ngoại vi, nơi giá nhà thấp hơn đáng kể so với Tel Aviv. Một số dự án tại Kiryat Ata, Lod, Rehovot, Ashdod, Ashkelon và Be'er Sheva vẫn ghi nhận doanh số khả quan.

Các yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới:

• Tốc độ cắt giảm nhân sự và ứng dụng AI trong ngành công nghệ cao Israel.
• Diễn biến lãi suất và chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Israel.
• Tình hình an ninh và chiến sự kéo dài ảnh hưởng đến tâm lý người mua.
• Khả năng điều chỉnh giá thuê văn phòng tại các thành phố vệ tinh.
• Mức độ hấp thụ căn hộ trung-cao cấp từ nhóm lao động công nghệ còn việc làm ổn định.

Thị trường bất động sản Israel đang ở giai đoạn chuyển tiếp. Áp lực từ ngành công nghệ cao là có thật, nhưng các yếu tố cấu trúc như nguồn cung hạn chế và chi phí vốn cao tạo ra lực đỡ nhất định. Nhà đầu tư cần theo dõi sát các chỉ số thanh khoản và tâm lý thị trường trong các quý tới.