Từ sự trở lại của Gen Z tại trung tâm thương mại: Tín hiệu cho dòng tiền bán lẻ vật lý?

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Báo Tuổi Trẻ ngày 18/07/2026 dẫn báo cáo của Cushman & Wakefield (mã CWK trên NYSE) cho thấy 64% người tiêu dùng trẻ, đặc biệt là Gen Z, đang dẫn dắt xu hướng quay lại trung tâm thương mại và ưu tiên mua sắm trực tiếp tại cửa hàng.

Khảo sát nhanh của phóng viên Tuổi Trẻ tại một khu phức hợp bán lẻ ở trung tâm TP.HCM vào 20h cuối tuần ghi nhận sự hiện diện áp đảo của người trẻ.

Bà Sona Aggarwal, Giám đốc điều hành chiến lược bán lẻ khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại Cushman & Wakefield, gọi đây là sự trỗi dậy của 'nền kinh tế niềm tin'. Người tiêu dùng đã hình thành quan điểm về thương hiệu trước khi bước vào cửa hàng.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Dòng tiền bán lẻ vật lý đang hưởng lợi từ sự thay đổi kỳ vọng của Gen Z. Thay vì chỉ mua sắm online, nhóm này ưu tiên trải nghiệm sản phẩm trực tiếp, đặc biệt với hàng xa xỉ.

Anh Trần Quang Tiến, nhân viên tư vấn tại cửa hàng Dior, cho biết tỉ lệ người trẻ ghé thăm chiếm tới 7/10 khách hàng. Thế hệ này đòi hỏi sự chỉn chu và trải nghiệm thực tế hơn là chỉ nhìn qua màn hình.

Triết lý bán hàng chuyển từ chạy theo sản phẩm 'viral' sang lấy khách hàng làm trọng tâm. Mục tiêu là bán trải nghiệm và tư vấn kỹ lưỡng để khách hàng quay lại lâu dài.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định các trung tâm thương mại ngày nay được định vị như điểm đến phong cách sống. Thành công không chỉ dựa vào bán hàng, mà phải tạo ra nhiều lý do ghé thăm thông qua ẩm thực, giải trí và trải nghiệm cộng đồng.

Từ góc nhìn vĩ mô, sự trở lại của Gen Z phản ánh độ trễ chính sách (policy lag) trong chi tiêu tiêu dùng sau giai đoạn dịch bệnh. Chi phí vốn thấp và lạm phát hạ nhiệt có thể thúc đẩy tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) chuyển sang chi tiêu trải nghiệm.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Xu hướng này tác động trực tiếp đến các quỹ REIT bán lẻ và cổ phiếu bất động sản thương mại. Các chỉ số cần theo dõi bao gồm:

• Tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại tại các thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM).
• Doanh thu trên mỗi mét vuông (sales/sq m) của các nhà bán lẻ.
• Lưu lượng khách hàng (footfall) theo tháng từ các đơn vị đo lường như CBRE, Savills.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy Gen Z có thu nhập cao hơn so với thế hệ trước ở cùng độ tuổi. Điều này củng cố sức mua của nhóm này.

Bạn Phan Tuấn Đạt (22 tuổi) cho biết ưu tiên trải nghiệm sản phẩm, sự tiện lợi và đa dạng ẩm thực là lý do đến trung tâm thương mại. Đây là tín hiệu cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực F&B và giải trí.

Về mặt rủi ro, nếu tăng trưởng thu nhập thực tế chậm lại hoặc lạm phát dịch vụ tăng, dòng tiền có thể quay về kênh online. Cần theo dõi chỉ số CPI nhóm dịch vụ giải trí và bán lẻ.

Thông tin chỉ mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.