Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Báo Chính Phủ dẫn Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định từ ngày 1/1/2026, cá nhân cho thuê bất động sản (BĐS) có tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không thuộc diện chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động này.
Tuy nhiên, nghĩa vụ khai báo vẫn được duy trì. Người cho thuê phải thực hiện thông báo doanh thu và thông báo số tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử sử dụng cho hoạt động kinh doanh.
| Tiêu chí | Quy định chi tiết |
|---|---|
| Ngưỡng doanh thu miễn thuế | ≤1 tỷ đồng/năm (trên tất cả BĐS cho thuê) |
| Loại thuế được miễn | GTGT và TNCN |
| Ngày hiệu lực | 1/1/2026 |
| Nghĩa vụ còn lại | Thông báo doanh thu (mẫu 01/BĐS) và tài khoản thanh toán |
| Tần suất thông báo | 1 lần/năm (hạn 31/1 năm sau) hoặc 2 lần/năm (lần 1: 31/7, lần 2: 31/1) |
| Phương thức | Điện tử (eTax Mobile, dichvucong.gdt.gov.vn) hoặc giấy (trường hợp đặc biệt) |
| Quy định với nhiều BĐS | Lập thêm Phụ lục 01/BK-BĐS; chọn một cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê |
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Chính sách này tác động trực tiếp đến chi phí vốn và dòng tiền hoạt động của các nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường cho thuê BĐS.
Việc miễn thuế GTGT và TNCN cho doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm làm giảm gánh nặng thuế trực tiếp, tương đương khoản tiết kiệm từ 5%-10% trên doanh thu (tùy thuộc mức thuế suất hiện hành). Điều này có thể cải thiện lợi suất cho thuê (rental yield) đối với phân khúc nhà ở dân cư, căn hộ nhỏ lẻ.
Tuy nhiên, yêu cầu kê khai dù miễn thuế vẫn duy trì tính minh bạch của hệ thống. Dòng tiền từ hoạt động cho thuê sẽ được cơ quan thuế theo dõi thông qua tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử, làm giảm khoảng trống cho các giao dịch phi chính thức.
Đối với thị trường tài chính, tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) có thể giảm bớt khi nhà đầu tư cá nhân cảm thấy chi phí tuân thủ thấp hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán (mã VIC, NVL, VHM, KDH...) có thể chịu áp lực cạnh tranh về nguồn cung cho thuê khi cá nhân chính thức hóa hoạt động.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Nghị định 141/2026/NĐ-CP kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC và Thông tư 18/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính cung cấp khung pháp lý chi tiết.
- Mẫu 01/BĐS (ban hành theo Thông tư 50/2026/TT-BTC ngày 13/5/2026) dùng để thông báo doanh thu và tài khoản thanh toán.
- Mẫu 01/BK-BĐS (ban hành theo Thông tư 18/2026/TT-BTC ngày 5/3/2026) dùng làm phụ lục kê chi tiết từng BĐS khi có từ hai BĐS cho thuê trở lên.
- Thời hạn thông báo: nếu chọn một lần, chậm nhất 31/1 năm sau; nếu hai lần, lần thứ nhất 31/7, lần thứ hai 31/1 năm sau.
- Phương thức điện tử ưu tiên qua eTax Mobile hoặc cổng dichvucong.gdt.gov.vn. Trường hợp đặc biệt (người cao tuổi, khuyết tật, vùng khó khăn) có thể nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính tại UBND cấp xã.
- Cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở nhiều tỉnh được chọn một cơ quan thuế duy nhất để khai báo.
Thông tin tài khoản ngân hàng/ví điện tử được tích hợp trong Mẫu 01/BĐS tại các chỉ tiêu [06], [06.1], [06.2] và chỉ cần khai một lần nếu chưa từng thông báo.
Những yếu tố này tạo ra bức tranh hành chính hóa dòng tiền bất động sản, ảnh hưởng đến khả năng phân bổ vốn và dự báo thanh khoản của các kênh đầu tư liên quan đến BĐS.