Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo báo Tuổi Trẻ, Novaland (NVL) vừa thông qua phương án chào bán hơn 800 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, dự kiến thu về hơn 8.000 tỉ đồng.
Toàn bộ số tiền này được ưu tiên thanh toán các khoản nợ và nghĩa vụ tài chính quá hạn. Cụ thể, khoảng 5.953 tỉ đồng dùng cho các khoản phải trả của công ty mẹ.
Phần còn lại hỗ trợ hai công ty con là Nova Saigon Royal và No Va Thảo Điền tất toán nghĩa vụ tài chính. Khoảng 2.053 tỉ đồng được Novaland cho hai công ty con vay để xử lý nghĩa vụ tài chính quá hạn.
Tương tự, Phát Đạt (PDR) có kế hoạch huy động gần 2.000 tỉ đồng qua chào bán 199,56 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, giá 10.000 đồng/cổ phiếu.
Trong phương án sử dụng vốn, PDR điều chỉnh cơ cấu: 35 tỉ đồng chi trả lương và bảo hiểm xã hội cho nhân viên; 101 tỉ đồng trả nợ gốc; 1.550 tỉ đồng góp vào Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point.
Ngoài ra, PDR chi 300 tỉ đồng nhận chuyển nhượng cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN (chủ đầu tư dự án tại 239 Cách Mạng Tháng Tám, TP.HCM).
Công ty CP Tập đoàn Bất động sản Quốc gia (NRC) cũng thông qua phương án tăng vốn điều lệ thêm 1.000 tỉ đồng, phát hành riêng lẻ 100 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng/cổ phiếu cho Thiên Hoàng Holdings.
| Doanh nghiệp | Mã CK | Kế hoạch huy động | Mục đích chính |
|---|---|---|---|
| Novaland | NVL | 8.000 tỉ đồng (800 triệu cp) | Trả nợ quá hạn (5.953 tỉ đồng công ty mẹ, 2.053 tỉ đồng cho công ty con vay) |
| Phát Đạt | PDR | 2.000 tỉ đồng (199,56 triệu cp) | Trả lương (35 tỉ đồng), trả nợ (101 tỉ đồng), góp vốn dự án (1.550 tỉ đồng) |
| BĐS Quốc gia | NRC | 1.000 tỉ đồng (100 triệu cp) | Tăng vốn điều lệ |
Thị giá cổ phiếu phiên sáng 21-7: PDR ở 12.200 đồng/cp (giảm 4,33%), NVL ở 12.450 đồng/cp, DXG ở 11.000 đồng/cp.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dòng tiền từ các đợt phát hành cổ phiếu của NVL, PDR, NRC cho thấy một bức tranh tái cấu trúc tài chính điển hình.
Thay vì đổ vào đầu tư mở rộng, nguồn vốn chủ yếu được phân bổ để tất toán nợ quá hạn và trang trải chi phí vận hành (lương nhân viên).
Điều này phản ánh chi phí vốn cao và rủi ro thanh khoản vẫn đang hiện hữu trong nhóm bất động sản, dù các doanh nghiệp đã trải qua hơn ba năm tháo gỡ pháp lý.
Độ trễ chính sách (policy lag) từ các biện pháp hỗ trợ vĩ mô chưa kịp lan tỏa đến dòng tiền của các chủ đầu tư. Tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) vẫn chi phối thị trường.
Việc PDR dành 35 tỉ đồng trả lương và bảo hiểm xã hội cho thấy áp lực duy trì hoạt động kinh doanh cốt lõi. Trong khi đó, Novaland vẫn phải dùng cổ phiếu pha loãng để xử lý nợ.
Hành vi này tương đồng với giai đoạn 2022-2023, khi nhiều doanh nghiệp bất động sản phải phát hành cổ phiếu để cơ cấu lại nợ vay và bổ sung vốn lưu động.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Đại diện Novaland cho biết tập đoàn đang chuyển từ trạng thái 'sống sót' sang phục hồi, hoàn thiện các dự án trọng điểm để bàn giao cho khách hàng.
Dự án The Grand Manhattan (quận 1, TP.HCM) đã được Novaland đưa trở lại thị trường với giá dự kiến từ 350 triệu đồng/m2.
Phát Đạt góp 1.550 tỉ đồng vào dự án bất động sản ven sông Hàn tại Đà Nẵng, cho thấy kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường tại khu vực này.
Việc NRC phát hành riêng lẻ cho Thiên Hoàng Holdings cho thấy dòng vốn từ các nhà đầu tư chiến lược vẫn có thể tìm đến các doanh nghiệp có tài sản nền tảng tốt.
Các yếu tố cần theo dõi: tốc độ giải ngân của các đợt phát hành, diễn biến thị giá cổ phiếu NVL, PDR, NRC sau phát hành, và khả năng hấp thụ vốn của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm.