Từ hội thảo sửa đổi Luật Đất đai: Nhìn về áp lực điều chỉnh chính sách và tác động đến thị trường bất động sản

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Ngày 17-6, Trường ĐH Luật TP.HCM tổ chức hội thảo khoa học quốc gia với chủ đề “Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới”. Sự kiện diễn ra trong bối cảnh Chính phủ đã trình đề xuất bổ sung dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào chương trình lập pháp năm 2026.

Phát biểu khai mạc, PGS.TS Trần Việt Dũng, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Luật TP.HCM, cho biết hội thảo nhận được 57 đề xuất tham luận, tiếp nhận 41 bài viết hoàn chỉnh và tuyển chọn 25 tham luận chất lượng để công bố trong kỷ yếu.

Các tham luận tập trung vào hai nhóm vấn đề chính: hoàn thiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp (áp dụng từ 1-7-2025) và tăng cường yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư, những đề xuất sửa đổi Luật Đất đai phản ánh nỗ lực giảm chi phí tuân thủ và rủi ro pháp lý cho các giao dịch bất động sản. PGS.TS Lưu Quốc Thái đề xuất tăng cường cơ chế thương lượng, coi thu hồi đất bằng quyết định hành chính là giải pháp cuối cùng. Điều này hướng tới xây dựng thị trường quyền sử dụng đất minh bạch, lành mạnh hơn.

Về quy hoạch, ThS Ngô Gia Hoàng (đại diện nhóm tác giả) chỉ ra rằng việc chỉ dựa vào quy hoạch tỉnh gây khó khăn cho nhiều địa phương trong xác định vị trí các chỉ tiêu sử dụng đất. Giải pháp được đề xuất là duy trì kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp xã trên cơ sở quy hoạch tỉnh, nhưng không tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Kế hoạch 5 năm được đánh giá là công cụ linh hoạt hơn, bám sát nhu cầu thực tế, tránh chồng chéo với quy hoạch đô thị và nông thôn.

Tuy nhiên, vấn đề “quy hoạch treo” vẫn là rủi ro lớn. ThS Ngô Gia Hoàng nêu thực tế: tại nhiều địa phương, người sử dụng đất bị từ chối chuyển nhượng, thế chấp, cấp giấy chứng nhận hoặc xây dựng nhà ở dù chưa có quyết định thu hồi đất. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã rút ngắn thời hạn xử lý từ 3 năm xuống còn 2 năm, nhưng chưa xác định rõ trường hợp nào phải điều chỉnh, trường hợp nào phải hủy bỏ quy hoạch; chưa giới hạn số lần điều chỉnh; chưa có chế tài đủ mạnh.

Những bất cập này tạo ra chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản cho các dự án bất động sản. Nhà đầu tư cần theo dõi tiến trình sửa luật vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị quyền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và tiến độ triển khai dự án.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Các đề xuất sửa đổi Luật Đất đai diễn ra trong bối cảnh mô hình chính quyền địa phương hai cấp chính thức vận hành từ 1-7-2025. Điều này đòi hỏi hệ thống quy hoạch đất đai phải thích ứng nhanh, tránh xung đột pháp lý giữa các cấp.

Đáng chú ý, nhóm tác giả kiến nghị quy định rõ các quyền mà người sử dụng đất vẫn được thực hiện trong khu vực quy hoạch; bổ sung trách nhiệm pháp lý đối với cơ quan hạn chế quyền trái luật. Đồng thời, cần quy định các trường hợp bắt buộc phải hủy bỏ quy hoạch thay vì chỉ điều chỉnh; giới hạn số lần điều chỉnh trong một thời kỳ nhất định; thiết lập cơ chế giám sát, bồi thường và bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất khi quy hoạch treo kéo dài.

Trong điều kiện chính quyền hai cấp, việc hạn chế quyền của người sử dụng đất nên được gắn với kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp xã thay vì kế hoạch hằng năm cấp huyện như trước đây.

Các nhà đầu tư cần theo dõi:

• Tiến độ trình và thông qua dự luật sửa đổi trong chương trình lập pháp năm 2026.
• Khả năng các quy định mới về thương lượng, thu hồi đất được áp dụng vào thực tiễn.
• Phản ứng của thị trường bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp niêm yết có quỹ đất lớn hoặc đang vướng quy hoạch treo.

Thông tin trên chỉ mang tính tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư. Nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.