Trái với lo ngại AI làm giảm nhu cầu văn phòng, các dự báo từ Cushman & Wakefield chỉ ra xu hướng ngược lại. AI đang trở thành động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản thương mại khu vực APAC.
Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Báo Tuổi Trẻ ngày 10/06/2026 dẫn báo cáo “Tác động của AI: Nhận định cho khu vực APAC” do Cushman & Wakefield thực hiện. Nghiên cứu khẳng định AI đóng vai trò tích cực đối với tăng trưởng kinh tế và nhu cầu bất động sản.
Theo tiến sĩ Dominic Brown, Trưởng bộ phận nghiên cứu quốc tế tại Cushman & Wakefield, AI mở rộng hoạt động kinh tế, từ đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản. Quan điểm cho rằng tự động hóa co hẹp không gian làm việc là một sai lầm.
| Phân khúc | Diện tích hấp thụ ròng dự kiến | Khu vực/thời gian |
|---|---|---|
| Văn phòng cao cấp | > 96,15 triệu m² | APAC, thập kỷ tới |
| Logistics | 236,16 triệu m² | vào năm 2030 |
Kịch bản cơ sở của Cushman & Wakefield cho thấy khu vực APAC có thể ghi nhận mức tăng ròng khoảng 58,5 triệu việc làm trong giai đoạn 2026 – 2030. Số lượng doanh nghiệp và sản lượng kinh tế gia tăng đòi hỏi diện tích sử dụng không gian cao hơn.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dòng tiền đang dịch chuyển theo hai hướng chính. Thứ nhất, văn phòng chuyển từ nơi làm việc đơn thuần thành môi trường hợp tác và đổi mới sáng tạo. Xu hướng “chạy theo chất lượng” gia tăng khoảng cách giữa tòa nhà cao cấp, linh hoạt và phân khúc thấp cấp hơn.
Thứ hai, logistics và trung tâm dữ liệu nổi lên như hạ tầng thực thi của AI. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường mới nổi như Việt Nam đang ở vị thế thuận lợi. Lợi thế của Việt Nam bao gồm chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu cạnh tranh và nhu cầu mạnh mẽ từ nền kinh tế số.
Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo khả năng cung cấp điện sẽ trở thành “nút thắt cổ chai”. Vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung trung tâm dữ liệu và quyết định đổ vốn của nhà đầu tư. Đây là một rủi ro thanh khoản tiềm ẩn cho các dự án hạ tầng AI.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
AI đang tạo ra sự phân hóa trong phân khúc bán lẻ. Các trung tâm thương mại ứng dụng AI để cá nhân hóa trải nghiệm sẽ chiếm ưu thế. Thị trường phân hóa mạnh mẽ dựa trên khả năng tích hợp công nghệ.
Xu hướng bổ trợ, thay vì triệt tiêu nhu cầu, đặt ra ba yếu tố cần theo dõi trong giai đoạn 2026-2030:
- Tốc độ tăng trưởng việc làm ròng 58,5 triệu việc tại APAC có đạt được theo kịch bản cơ sở hay không.
- Khả năng mở rộng hạ tầng điện và năng lượng để đáp ứng nhu cầu trung tâm dữ liệu.
- Mức độ chấp nhận chi phí vốn cho các dự án văn phòng cao cấp và logistics tại các thị trường mới nổi.
Báo cáo của Cushman & Wakefield không đưa ra khuyến nghị đầu tư cụ thể. Các số liệu chỉ mang tính dự báo dựa trên kịch bản cơ sở về tác động của AI lên kinh tế khu vực. Nhà đầu tư cần tự đánh giá rủi ro chính sách và thanh khoản trước khi đưa ra quyết định.