Từ điều chỉnh cách tính tín dụng BĐS của NHNN: Áp lực room tín dụng và định hướng ưu tiên nhà ở xã hội, khu công nghiệp

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa gửi văn bản tới 25 ngân hàng thương mại, điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng đối với ba lĩnh vực bất động sản ưu tiên: nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất.

Theo văn bản, từ ngày 1/1 đến hết 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 của các khoản vay thuộc ba lĩnh vực trên sẽ không được tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi xác định và kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống, trong khi nhiều lĩnh vực sản xuất và nhu cầu ở thực vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận vốn trung, dài hạn.

Một lãnh đạo cấp cao của VietinBank nhấn mạnh việc điều chỉnh cách tính không đồng nghĩa với việc các ngân hàng được cho vay không giới hạn. Tất cả tổ chức tín dụng vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt hạn mức tăng trưởng tín dụng chung được giao dựa trên điểm xếp hạng của từng đơn vị.

"Chẳng hạn, một ngân hàng có room tín dụng tổng là 13% thì dù ưu tiên phân khúc nào, tổng dư nợ cuối năm cũng không được vượt quá con số này," vị lãnh đạo cho biết.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Chính sách mới thể hiện cách tiếp cận có trọng tâm thay vì mở rộng tín dụng trên diện rộng. Dòng vốn được hướng vào các lĩnh vực phục vụ nhu cầu ở thực và hoạt động sản xuất kinh doanh, đồng thời duy trì kiểm soát rủi ro đối với đầu cơ bất động sản thương mại.

Theo bà Huỳnh Thị Thu Thảo, chuyên viên phân tích Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS), việc điều chỉnh cách tính dư nợ sẽ góp phần cải thiện thanh khoản của thị trường. Nguồn lực tín dụng được phân bổ theo hướng hiệu quả hơn, vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính.

Trước đây, do bị giới hạn bởi room tín dụng bất động sản, nhiều ngân hàng thường ưu tiên các dự án thương mại có biên lợi nhuận cao hơn. Việc loại trừ dư nợ nhà ở xã hội khỏi hạn mức kiểm soát tạo thêm động lực để các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Về phía các ngân hàng, các ngân hàng quốc doanh như VietinBank và BIDV được cho là có lợi thế ở mảng tín dụng dự án lớn và khu công nghiệp. ACB, MB, LPBank hay Sacombank có thể hưởng lợi từ xu hướng đẩy mạnh tín dụng phục vụ sản xuất và nhà ở xã hội.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, giới phân tích cho rằng đây là một trong những nhóm được hưởng lợi lớn nhất. Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi cho rằng tác động rõ nét nhất sẽ đến từ khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà được cải thiện, qua đó gia tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Mặc dù được tạo thêm dư địa cho vay, các chuyên gia tài chính cảnh báo rủi ro lớn nhất hiện nay không nằm ở quy mô tín dụng mà nằm ở chất lượng các khoản vay. Nếu dòng tiền không được kiểm soát chặt chẽ, vốn ưu tiên hoàn toàn có thể bị chuyển hướng sang hoạt động đầu cơ hoặc các dự án kém hiệu quả.

Do đó, việc nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng được xem là điều kiện tiên quyết. Các ngân hàng cần chú trọng đánh giá hiệu quả dòng tiền, tính khả thi của dự án và năng lực tài chính thực tế của chủ đầu tư thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tài sản bảo đảm.

Các chuyên gia cũng cho rằng về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam không thể phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn ngân hàng. Cần mở rộng các kênh huy động vốn trung và dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và thị trường chứng khoán.

Bên cạnh đó, việc cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giảm áp lực lên tín dụng ngân hàng, hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường.