Từ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn: Nhìn về áp lực pháp lý và dòng tiền bất động sản

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Bộ Xây dựng đã chính thức rút đề xuất quy định sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn ra khỏi Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Thông tin này được Vietnam+ đăng tải ngày 14/07/2026.

Dự thảo mới nhất do Bộ Xây dựng soạn thảo có thiết kế gồm 13 chương, với 149 điều. Con số này cắt giảm 49 điều so với luật hiện hành.

Mục tiêu của việc tinh gọn này là phù hợp với yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới. Nội dung chi tiết được quy định tại Điều 97, mục 1, Chương VII của dự thảo.

Quy định mới tại Điều 97 nêu rõ: thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế. Việc này căn cứ vào kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật xây dựng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn này được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng. Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.

Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Việc rút đề xuất sở hữu có thời hạn phản ánh một thực tế về tâm lý thị trường và dòng tiền. Trước đó, đề xuất này từng tạo ra tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) đối với nhóm cổ phiếu bất động sản và các quỹ đầu tư liên quan.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các Bộ, ngành liên quan. HoREA đề nghị sửa đổi theo hướng không quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định mới này giúp thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư là tài sản tồn tại “lâu dài,” “vĩnh viễn.” Quan điểm này chưa gắn với thực tế căn hộ chung cư là loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định.

Phía HoREA cho rằng đề xuất có thể tạo tâm lý bất an cho người dân. Đồng thời, nó chưa bảo đảm tính ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Do đó, HoREA đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn. Quyền này gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài như Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. Hoặc chỉ áp dụng đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền ròng vào nhóm cổ phiếu bất động sản có thể chịu áp lực ngắn hạn. Tuy nhiên, việc rút đề xuất giúp giảm bớt rủi ro thanh khoản cho thị trường thứ cấp.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Các nhà đầu tư cần theo dõi một số yếu tố pháp lý và thị trường sau đây:

• Tiến độ thẩm định Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tại các cấp có thẩm quyền.
• Phản ứng của thị trường chứng khoán đối với nhóm cổ phiếu bất động sản (VHM, NVL, DXG, PDR) trong các phiên giao dịch tới.
• Biến động giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM (tăng 20-30% trong năm 2025, một số khu vực tăng trên 40%).
• Khả năng điều chỉnh chính sách tín dụng bất động sản từ Ngân hàng Nhà nước.

Trường hợp công trình không đủ điều kiện gia hạn thì phải phá dỡ theo quy định. Nếu cư dân không tham gia góp vốn xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới.

Các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung. Việc bồi thường này theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Để bảo đảm quyền lợi của cư dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch. Trường hợp khu đất không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trong cùng địa bàn xã, phường hoặc khu vực lân cận.

Các nhà đầu tư nên theo dõi sát diễn biến tại các phiên họp của Quốc hội và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật. Sự thay đổi trong chính sách sở hữu nhà ở có thể tác động trực tiếp đến chi phí vốn và kế hoạch phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.