Cơ chế TOD (Transit-Oriented Development) đang được TP.HCM triển khai mạnh mẽ sau khi Quốc hội ban hành Nghị quyết 260/2025/QH15 sửa đổi Nghị quyết 98/2023/QH15, cho phép thành phố giữ lại 100% nguồn thu từ quỹ đất xung quanh các nhà ga và chủ động ứng vốn giải tỏa. Theo báo Pháp Luật TP.HCM (PLO), chiến lược này hướng đến tổ chức lại không gian đô thị nén, khai thác hiệu quả quỹ đất vàng dọc các tuyến metro.
Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Bài học từ tuyến metro số 1 cho thấy thiếu quy hoạch đồng bộ dẫn đến hệ sinh thái TOD chưa hoàn chỉnh. Hiện nay, tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương bước vào giai đoạn thi công, đánh dấu bước chuyển từ dự án giao thông đơn lẻ sang trục tổ chức đô thị. TS Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, nhận định thành phố mới đi được 1/3 chặng đường tới mô hình TOD, dọc tuyến mới chỉ xuất hiện TAD (Transit-Adjacent Development).
Bốn vị trí chiến lược được ưu tiên thí điểm gồm:
| Khu vực | Vai trò |
|---|---|
| Depot Tham Lương | Điểm đầu mối hạ tầng đường sắt |
| Ga Phạm Văn Bạch | Trung chuyển khu vực phía Bắc |
| Ga Tân Bình | Kết nối sân bay Tân Sơn Nhất |
| Ga Bảy Hiền | Nút giao trung tâm quận Tân Bình |
Nghị quyết 260 cho phép TP.HCM chủ động ứng vốn giải phóng mặt bằng và giữ lại toàn bộ nguồn thu từ đất TOD. Ông Troy Griffiths, Cố vấn Savills Việt Nam, khẳng định đây là giải pháp dài hạn cải thiện nguồn cung. Siêu nhà ga Thủ Thiêm hội tụ đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam và tuyến TP.HCM - Long Thành, mở ra cực tăng trưởng mới. SonKim Land đề xuất mô hình TOD 5.0 với khái niệm "Khu đô thị phức hợp Thủ Thiêm", tích hợp check-in sớm và ký gửi hành lý thẳng ra sân bay Long Thành, thiết kế bởi Nikken Sekkei, Nippon Koei và Arup.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Cơ chế TOD tạo ra nguồn vốn tự tuần hoàn: giá trị đất tăng nhờ hạ tầng, thành phố thu lại 100% nguồn thu từ đấu giá và thuế, tái đầu tư vào metro và tiện ích. Không giống mô hình ngân sách truyền thống phụ thuộc vào vốn vay ODA, TOD cho phép chủ động ứng vốn (theo PLO). Điều này giảm chi phí vốn trung hạn và rủi ro thanh khoản do chậm giải ngân.
Theo TS Sơn, mỗi nhà ga trở thành thỏi nam châm thu hút dân cư và vốn đầu tư tư nhân, giải quyết áp lực đô thị. Dòng tiền dịch chuyển từ trung tâm truyền thống ra các cực mới dọc metro, đặc biệt tại khu Đông (Thủ Thiêm) và khu Bắc (Tham Lương). Ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam, nhận định các tổ hợp TOD lớn tạo tác động vượt xa dự án đơn lẻ, hình thành trung tâm kinh tế và cộng đồng mới.
Tuy nhiên, rủi ro tồn tại: quy hoạch tích hợp chưa đồng bộ ngay từ đầu, pháp lý đất đai phức tạp, và độ trễ chính sách (policy lag) giữa ban hành nghị quyết và thực thi. Hiện tại, dọc tuyến số 1 chỉ xuất hiện TAD – chưa đạt chuẩn TOD thực thụ. Thành phố cần thời gian để chuyển từ cơ chế thí điểm sang thực tiễn.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Các yếu tố quốc tế: Tokyo, Singapore, Hong Kong đã vận hành TOD thành công, biến nhà ga thành "lõi nén" đô thị tích hợp thương mại, văn hóa. TP.HCM tham khảo mô hình này, nhưng điều kiện địa phương về mật độ dân số và thói quen đi lại khác biệt. Chuyên gia Savills nhấn mạnh chất xúc tác từ TOD quy mô lớn giúp tái cấu trúc đô thị.
Trong nước, tiến độ thi công metro số 2 và siêu nhà ga Thủ Thiêm là điểm then chốt. Thông tin từ PLO: đề án phát triển đường sắt đô thị đến năm 2035 chính thức thông qua, thiết kế hướng tuyến gắn với mục tiêu khai thác quỹ đất. Bên cạnh đó, SonKim Land cùng các đối tác Nhật Bản (Nikken Sekkei, Nippon Koei) và Anh (Arup) đưa ra ý tưởng TOD 5.0 – nếu được phê duyệt sẽ trở thành chuẩn mực mới.
Nhà đầu tư cần theo dõi kết quả thí điểm tại 4 vị trí nêu trên, giá trị đất sau điều chỉnh quy hoạch, và khả năng hút vốn FDI từ các tập đoàn quốc tế. Nghị quyết 260 cũng mở ra tiền đề cho các địa phương khác học tập, tác động đến thị trường bất động sản khu vực phía Nam. Tuy nhiên, không có khuyến nghị giao dịch – thông tin chỉ dừng ở phân tích cơ cấu.