Từ câu chuyện lãi suất vay mua nhà trả góp ở châu Âu: Nhìn về áp lực chi phí vốn và tâm lý phòng thủ tài sản

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Theo báo cáo từ Euronews ngày 21/3/2024, lãi suất cho vay mua nhà trả góp ở châu Âu đã tăng mạnh trong bối cảnh ECB tiếp tục duy trì lập trường hawkish. Số liệu cụ thể cho thấy:

Các mức lãi suất này áp dụng cho hợp đồng vay có kỳ hạn từ 5-10 năm, với mức trả trước tối thiểu 20% giá trị bất động sản. Euronews dẫn lời các chuyên gia cho rằng đây là mức tăng nhanh nhất trong lịch sử khu vực Eurozone kể từ khi đồng euro ra đời.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Áp lực từ lãi suất vay tăng cao đang tác động trực tiếp đến dòng tiền ròng (net flow) trong thị trường bất động sản và tài chính châu Âu. Cụ thể:

• Chi phí vốn (cost of capital) tăng mạnh khiến các nhà đầu tư chuyển hướng khỏi tài sản có tính thanh khoản thấp như bất động sản.
• Tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) lan rộng, với dòng tiền rút khỏi các quỹ đầu tư bất động sản châu Âu giảm 15% so với cùng kỳ năm trước.
• Độ trễ chính sách (policy lag) khiến tác động của việc tăng lãi suất chưa được phản ánh đầy đủ vào giá bất động sản, nhưng đã hiện diện rõ trong chi phí vay mới.

Trở lại trường hợp được phản ánh bởi Euronews, sự gia tăng này không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà mà còn tác động đến bảng cân đối của các ngân hàng cho vay thế chấp, khi tỷ lệ nợ xấu (NPL) trong danh mục cho vay bất động sản bắt đầu có dấu hiệu tăng.

Theo số liệu từ ECB công bố tháng 10/2023, tỷ lệ nợ xấu cho vay mua nhà tại Eurozone đã tăng từ 1,8% lên 2,3% trong quý III/2023, cho thấy áp lực đè nặng lên khả năng trả nợ của người vay.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Những yếu tố vĩ mô cần được theo dõi trong thời gian tới bao gồm:

• Quyết định lãi suất của ECB tại cuộc họp tháng 12/2023, với khả năng giữ nguyên hoặc tăng thêm 25-50 điểm cơ bản.
• Dữ liệu lạm phát tháng 10/2023 của Eurozone, dự kiến công bố vào cuối tháng, có thể ảnh hưởng đến lộ trình thắt chặt.
• Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tại các nền kinh tế lớn như Đức, Pháp và Ý, nơi chiếm hơn 60% dư nợ cho vay mua nhà toàn khu vực.

Euronews cũng đề cập đến phản ứng từ thị trường khi chỉ số giá nhà ở (HPI) tại Eurozone đã giảm 1,1% so với quý trước trong quý II/2023, lần giảm đầu tiên kể từ năm 2015. Trong khi đó, khảo sát của Ủy ban châu Âu cho thấy 45% hộ gia đình có vay thế chấp đang gặp khó khăn trong việc thanh toán hàng tháng.

Về mặt chính sách, một số quốc gia thành viên như Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha đã áp dụng các biện pháp hỗ trợ tạm thời như gia hạn thời gian trả nợ hoặc trợ cấp lãi suất cho người vay thu nhập thấp, nhưng hiệu quả vẫn chưa được đánh giá toàn diện.