Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo dữ liệu từ Cotality (trước đây là CoreLogic), thị trường nhà ở Úc lần đầu tiên ghi nhận giá chững lại kể từ tháng 1-2025. Trong tháng 5-2026, giá nhà trên toàn quốc gần như không tăng.
Hai thị trường lớn nhất là Sydney và Melbourne dẫn dắt đà suy giảm. Sydney ghi nhận mức giảm 0,9%, Melbourne giảm 0,8% so với tháng trước.
Ngược lại, các thành phố cỡ trung như Brisbane, Adelaide và Perth vẫn tăng trưởng. Tuy nhiên, tốc độ tăng hiện chỉ còn khoảng một nửa so với cuối năm 2025, theo ông Tim Lawless, Giám đốc nghiên cứu của Cotality.
| Chỉ số | Giá trị / Thay đổi | Nguồn |
|---|---|---|
| Giá nhà toàn quốc (tháng 5-2026) | Chững lại, gần như không tăng | Cotality |
| Sydney | -0,9% (so với tháng trước) | Cotality |
| Melbourne | -0,8% (so với tháng trước) | Cotality |
| Giao dịch toàn quốc (3 tháng gần nhất) | -2,2% so với cùng kỳ năm trước; -4,1% so với trung bình 5 năm | Cotality |
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Áp lực lên thị trường nhà ở Úc đến từ ba yếu tố vĩ mô chính: lãi suất cao, niềm tin tiêu dùng giảm và các đề xuất thay đổi chính sách thuế bất động sản.
Chi phí vay cao đã làm suy giảm khả năng chi trả. Điều này đặc biệt rõ tại Sydney, nơi giá nhà cao nhất cả nước. Tâm lý “chờ xem” lan rộng khi nhiều người lo ngại giá nhà có thể tiếp tục giảm.
Ông Tim Lawless nhận định: số lượng người tham gia thị trường ngày càng ít. Hoạt động mua bán suy yếu phản ánh dòng tiền đang trong trạng thái phòng thủ tài sản (risk-off). Nhà đầu tư ưu tiên nhà đã xây sẵn thay vì dự án mới, do chi phí xây dựng cao và nguồn cung hạn chế.
Ông Shane Oliver, nhà kinh tế trưởng của AMP, dự báo giá nhà tại Úc có thể giảm khoảng 5% trong 12 tháng tới. Morgan Stanley tại Úc đưa ra kịch bản giảm 5-10% nếu nhu cầu đầu tư giảm mạnh. Ngân hàng Westpac cảnh báo số lượng nhà xây mới có thể giảm tới 34%, kéo theo giao dịch mua bán giảm khoảng 20%.
- Shane Oliver (AMP): giá nhà giảm ~5% trong 12 tháng tới.
- Morgan Stanley (Úc): giá nhà có thể giảm 5-10% nếu nhu cầu đầu tư giảm mạnh.
- Westpac: nhà xây mới giảm 34%, giao dịch giảm 20%.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Phần lớn chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Úc chưa đối mặt với nguy cơ sụp đổ. Ông Tim Lawless nhận định mức giảm 8-10% là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, khả năng giảm sâu 20-30% rất thấp, trừ khi kinh tế suy yếu mạnh và thất nghiệp tăng cao.
Bộ trưởng Nhà ở Úc Clare O’Neil bác bỏ ý kiến cho rằng ngân sách liên bang và các cải cách thuế là nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà giảm mạnh. Theo bà, nguyên nhân chủ yếu đến từ các yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng kinh tế và điều kiện tín dụng.
Dữ liệu dài hạn từ Aussie Home Loans cho thấy trong 25 năm qua, giá trị nhà ở trung bình trên toàn quốc đã tăng 412%, tương đương 459.900 AUD (khoảng 289.100 USD). Con số này đặt đà giảm hiện tại trong bối cảnh một chu kỳ tăng dài hạn.
Các yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới:
- Diễn biến lãi suất của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) và độ trễ chính sách (policy lag) tác động đến chi phí vốn.
- Niềm tin người tiêu dùng và xu hướng dòng tiền ròng vào bất động sản.
- Chính sách thuế bất động sản mới và các biện pháp kích cầu tiềm năng từ chính phủ liên bang.
Thông tin được tổng hợp từ bài viết của TTXVN trên báo Tuổi Trẻ. Người đọc tự đánh giá và đưa ra quyết định đầu tư dựa trên phân tích rủi ro cá nhân.