Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Báo cáo từ Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) dự báo thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng cuối năm 2026 sẽ đón nhận thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới.
Tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc từ đó nâng lên hơn 100.000 sản phẩm. Phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn của chủ đầu tư uy tín.
Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ bất động sản sơ cấp được dự báo chỉ duy trì trong khoảng 20% - 30%. Nguyên nhân chính là tâm lý khách hàng còn thận trọng trước biến động vĩ mô.
Các giao dịch thành công tập trung vào nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn. Hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như không còn. Thị trường ghi nhận xu hướng tăng trưởng cầu rõ nét đối với bất động sản có khả năng khai thác tạo dòng tiền bền vững.
| Chỉ số | Dữ liệu | Nguồn |
|---|---|---|
| Nguồn cung mới (6 tháng cuối năm) | ~33.000 sản phẩm | DXS-FERI |
| Tổng nguồn cung sơ cấp | Hơn 100.000 sản phẩm | DXS-FERI |
| Tỷ lệ hấp thụ dự báo | 20% - 30% | DXS-FERI |
| Lãi suất vay mua bất động sản | 12% - 14% | Chuyên gia DXS-FERI |
Trao đổi với Báo Điện tử Tuổi Trẻ, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - giải thích hiện tượng 'giảm giá kỹ thuật'. Đây là hình thức kích cầu khi mặt bằng giá trung bình trên báo cáo giảm do thị trường có thêm nguồn cung ở phân khúc thấp hơn.
Chủ đầu tư ít hoặc không thể giảm giá niêm yết trực tiếp trên hợp đồng vì có thể gây phản ứng tiêu cực từ người mua trước đó hoặc ảnh hưởng đến giá trị tài sản thế chấp ngân hàng.
Thay vào đó, họ sử dụng các 'kỹ thuật' như chiết khấu thanh toán sớm cao hơn, hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian dài (từ 3 đến 5 năm), tặng voucher, hoặc cam kết lợi nhuận cho thuê.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Báo cáo từ DXS-FERI cho thấy một nghịch lý: nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản suy yếu. Điều này phản ánh rủi ro thanh khoản đang hiện hữu trên thị trường sơ cấp.
Lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức cao 12% - 14% làm gia tăng chi phí vốn cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Đây là yếu tố chính kìm hãm cầu hiệu quả.
Hiện tượng 'giảm giá kỹ thuật' thực chất là một cơ chế điều chỉnh giá ngầm. Chủ đầu tư chấp nhận giảm lợi nhuận biên thông qua các ưu đãi tài chính để duy trì dòng tiền và giải phóng hàng tồn.
Đối với người mua, giá trị thực tế phải chi trả thấp hơn nhiều so với giá chào bán sau khi trừ hết các ưu đãi. Tuy nhiên, rào cản tín dụng vẫn là trở ngại lớn nhất.
Dòng tiền ròng đang dịch chuyển từ kênh đầu cơ ngắn hạn sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền bền vững. Tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) chiếm ưu thế.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Các chuyên gia từ DXS-FERI nhận định giá bán sơ cấp trong 6 tháng cuối năm dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ thông qua các chính sách bán hàng linh hoạt.
Giá bán thứ cấp có thể giảm nhẹ, đặc biệt tại các sản phẩm mà chủ sở hữu đang chịu áp lực lớn về lãi vay. Áp lực này sẽ tiếp tục gia tăng nếu lãi suất duy trì ở mức cao.
Lãi suất vay mua bất động sản được dự báo duy trì ở mức 12% - 14%. Đây là mức cao so với lịch sử, phản ánh độ trễ chính sách (policy lag) từ các biện pháp thắt chặt tiền tệ trước đó.
Nhà đầu tư cần theo dõi các yếu tố sau:
- Tốc độ giải ngân tín dụng ngân hàng vào bất động sản trong quý 3 và quý 4.
- Biến động lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong bối cảnh lạm phát và tỷ giá.
- Chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ về gói tín dụng ưu đãi hoặc giãn nợ cho các chủ đầu tư.
- Dòng vốn FDI và kiều hối đổ vào thị trường bất động sản.
- Diễn biến giá nguyên vật liệu xây dựng ảnh hưởng đến chi phí phát triển dự án.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Nguồn cung dồi dào nhưng sức mua yếu tạo ra áp lực cạnh tranh lớn giữa các chủ đầu tư.
Các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ thu hút dòng tiền. Ngược lại, các dự án đầu cơ, giá cao, thanh khoản kém sẽ tiếp tục đối mặt với rủi ro giảm giá thứ cấp.