Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo nội dung được Bộ Xây dựng công bố tại Hội nghị phổ biến Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Luật Xây dựng 2025 và các văn bản hướng dẫn sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Quy định mới đánh dấu một cuộc cải cách thủ tục hành chính sâu rộng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng khẳng định mục tiêu của Luật là cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, giảm chi phí tuân thủ và tháo gỡ vướng mắc thực tiễn.
Các thay đổi chính sách được cụ thể hóa qua 6 Nghị định và 8 Thông tư do Bộ Xây dựng ban hành, có hiệu lực đồng thời. Dưới đây là những điểm trọng tâm:
| Nội dung thay đổi | Mô tả chi tiết từ Bộ Xây dựng |
|---|---|
| Bãi bỏ chứng chỉ năng lực doanh nghiệp xây dựng | Không còn yêu cầu doanh nghiệp phải có chứng chỉ năng lực; cắt giảm một số lĩnh vực không cần chứng chỉ hành nghề đối với cá nhân. |
| Rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng | Thời gian giải quyết tối đa 7 ngày, với hồ sơ trực tuyến toàn trình. |
| Miễn giấy phép xây dựng | Áp dụng cho công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. |
| Kiểm soát một lần | Cơ quan nhà nước chỉ kiểm soát một lần cho mỗi dự án từ giai đoạn chuẩn bị đến khởi công. |
| Phân loại dự án mới | Chuyển từ tiêu chí nguồn vốn sang hình thức đầu tư: đầu tư công, PPP, đầu tư kinh doanh. |
| Thẩm định thiết kế | Bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm kiểm soát toàn bộ. |
| Mô hình quản lý dự án | Thay thế các Ban quản lý dự án chuyên ngành và khu vực bằng mô hình “Ban quản lý đầu tư xây dựng” duy nhất. |
| Hệ thống dữ liệu quốc gia | Xây dựng Hệ thống thông tin và Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, phục vụ “định danh” công trình và chuyển đổi số. |
Các quy định về hợp đồng xây dựng cũng được điều chỉnh để thống nhất với Luật Đấu thầu và Bộ luật Dân sự, bổ sung cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và quy định về bất khả kháng.
Cục phó Cục Kinh tế-Quản lý đầu tư xây dựng, ông Bùi Văn Dưỡng nhấn mạnh Nghị định 217/2026/NĐ-CP hướng tới đổi mới phương thức quản lý, phù hợp mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Việc bãi bỏ chứng chỉ năng lực doanh nghiệp và chứng chỉ hành nghề cá nhân làm giảm trực tiếp chi phí tuân thủ và thời gian gia nhập thị trường cho các nhà thầu xây dựng.
Động thái này tác động đến cấu trúc chi phí vốn của doanh nghiệp trong ngành, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Khi rào cản hành chính được dỡ bỏ, số lượng nhà thầu tham gia thị trường có thể gia tăng, làm tăng cung ứng dịch vụ xây dựng và tạo áp lực cạnh tranh về giá.
Thời gian cấp phép xây dựng rút ngắn từ khoảng 20-30 ngày xuống còn tối đa 7 ngày, cùng với cơ chế kiểm soát một lần, giúp đẩy nhanh vòng quay vốn đầu tư của các dự án bất động sản và hạ tầng.
Đối với nhà đầu tư, đây là tín hiệu về việc giảm độ trễ chính sách trong giai đoạn tiền khởi công. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là Luật khuyến khích hậu kiểm thay vì tiền kiểm.
Rủi ro thanh khoản và chất lượng công trình có thể chuyển dịch về phía chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thiết kế, khi vai trò kiểm soát của họ được nâng lên.
Trên thị trường tài chính, dòng tiền ròng có thể tập trung vào nhóm cổ phiếu ngành xây dựng, bất động sản khu công nghiệp và hạ tầng. Tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) có thể được thay thế bởi kỳ vọng tăng tốc giải ngân vốn đầu tư công, đặc biệt trong nửa cuối năm 2026.
Theo quy định mới, các dự án đầu tư công và PPP được phân loại rõ ràng, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài và quỹ đầu tư tham gia vào thị trường xây dựng Việt Nam với rào cản pháp lý thấp hơn.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực cùng thời điểm với 6 Nghị định và 8 Thông tư hướng dẫn. Các văn bản này bao gồm các nghị định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng (Nghị định 206), quản lý chất lượng công trình (207), vật liệu xây dựng (209), hợp đồng xây dựng (210), điều kiện năng lực hoạt động xây dựng (212) và quản lý hoạt động xây dựng (217).
Trong đó, cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và ưu tiên giải quyết tranh chấp qua trọng tài trong nước đối với dự án công là điểm mới có thể tác động đến chi phí pháp lý và thời gian thu hồi vốn.
Việc xây dựng Hệ thống thông tin và Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng tạo nền tảng chuyển đổi số trong quản lý nhà nước. Yếu tố này có thể làm minh bạch hóa thông tin thị trường, từ đó tác động đến định giá tài sản trong ngành bất động sản.
Luật cũng bổ sung quy định khuyến khích phát triển công trình xanh và sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, hướng tới tiêu chuẩn ESG. Các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng xanh và năng lượng tái tạo có thể hưởng lợi từ xu hướng này.
Các nhà đầu tư cổ phiếu ngành xây dựng và bất động sản (VIC, NVL, DIG, HBC) cần theo dõi sát sao tiến độ áp dụng thực tế của Luật tại các địa phương, đặc biệt là mức giảm chi phí tuân thủ và thời gian cấp phép.
Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, việc giảm gánh nặng hành chính có thể cải thiện dòng tiền và khả năng trả nợ của các chủ đầu tư dự án hạ tầng. Trên thị trường ngoại hối, kỳ vọng dòng vốn FDI vào lĩnh vực xây dựng tăng có thể hỗ trợ tỷ giá USD/VND trong trung hạn.