Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo báo Tuổi Trẻ, Cục Thuế TP Cần Thơ đã phát hiện 5.812 hồ sơ chuyển nhượng bất động sản có chênh lệch giá trị giữa hợp đồng chính và phụ lục hợp đồng (gọi tắt là “hai giá”) trong giai đoạn từ năm 2020 đến nay.
Hành vi này nhằm trốn thuế và làm giảm số tiền thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước.
Cơ quan thuế ghi nhận giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng chính thường thấp hơn giá trị giao dịch thực tế, trong khi phụ lục hợp đồng thể hiện phần chênh lệch.
Kết quả xử lý tính đến tháng 6-2026:
| Chỉ tiêu | Số liệu |
|---|---|
| Tổng hồ sơ phát hiện | 5.812 hồ sơ |
| Hồ sơ đã xử lý | 1.428 hồ sơ |
| Số tiền truy thu và phạt | Hơn 180,5 tỉ đồng |
| Hồ sơ chuyển sang công an | 348 hồ sơ |
Ví dụ điển hình: một căn nhà có giá ghi trên hợp đồng là 10 tỉ đồng, nhưng phụ lục hợp đồng ghi 30 tỉ đồng, chênh lệch 20 tỉ đồng. Hành vi này làm giảm thu ngân sách 500 triệu đồng (gồm 400 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân 2% và 100 triệu đồng lệ phí trước bạ 0,5%).
Luật sư Nguyễn Văn Đức (Văn phòng luật sư Vạn Lý, TP Cần Thơ) cho rằng hành vi này đã hình thành từ lâu, không phù hợp chuẩn mực thượng tôn pháp luật, gây thất thoát nguồn thu thuế và ảnh hưởng quản lý nhà nước.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Hiện tượng “hai giá” trong chuyển nhượng bất động sản phản ánh dòng tiền ngầm (shadow economy) đang vận hành song song với thị trường chính thức.
Phần chênh lệch giá trị (thường chiếm tỉ trọng lớn) được thanh toán qua phụ lục hợp đồng hoặc các hình thức khác, không được kê khai thuế.
Về mặt tài chính hành vi, đây là chiến lược tối ưu hóa thuế phi chính thức (tax avoidance) của các bên tham gia giao dịch.
Người bán muốn giảm thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị thực. Người mua muốn giảm lệ phí trước bạ 0,5% trên giá trị thực.
Tuy nhiên, rủi ro pháp lý tiềm ẩn rất lớn. Khi bị phát hiện, người vi phạm phải nộp đủ số thuế trốn và bị phạt từ 1-3 lần số tiền trốn theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP.
Nếu số tiền trốn thuế đạt mức tối thiểu theo quy định, hành vi có thể bị xử lý hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).
Điều này tạo ra áp lực chi phí vốn (cost of capital) gia tăng cho các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt khi cơ quan thuế tăng cường rà soát và chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra.
Tỉ lệ 348/5.812 hồ sơ (khoảng 6%) bị chuyển sang công an cho thấy mức độ rủi ro pháp lý đang được siết chặt.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Vụ việc tại Cần Thơ là một mảnh ghép trong bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản Việt Nam, nơi tình trạng kê khai hai giá diễn ra phổ biến.
Các yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới:
- Khả năng mở rộng chiến dịch rà soát của cơ quan thuế ra các tỉnh, thành phố khác.
- Tác động của việc xử lý hình sự đối với các trường hợp trốn thuế số tiền lớn lên tâm lý thị trường.
- Xu hướng minh bạch hóa giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch điện tử và cơ sở dữ liệu quốc gia.
- Phản ứng của dòng tiền đầu cơ (speculative capital flow) khi chi phí tuân thủ thuế tăng lên.
Cơ quan thuế khuyến cáo người dân kê khai trung thực, lưu giữ đầy đủ hồ sơ và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế để tránh rủi ro pháp lý.
Đối với nhà đầu tư đa thị trường, diễn biến này cần được đặt trong bối cảnh chính sách tài khóa thắt chặt hơn, có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của các kênh đầu tư có tính chu kỳ cao như bất động sản.