Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo báo cáo MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ TPHCM tiếp tục ghi nhận nghịch lý: nguồn cung mới giảm mạnh nhưng giá bán vẫn tăng lên mức cao nhất từ trước đến nay.
Khu vực lõi TPHCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái.
| Chỉ số | Giá trị | Thay đổi |
|---|---|---|
| Nguồn cung mới | 1.200 căn | -62% (so với quý trước), -47% (YoY) |
| Giá sơ cấp trung bình | 7.300 USD/m2 (~191 triệu VND/m2) | +19% (so với quý trước), +53% (YoY) |
| Cơ cấu nguồn cung theo khu vực | Khu Đông: 80,3%; Khu Nam: 19,7% | - |
| Phân khúc | Cao cấp: 72%; còn lại trung cấp | - |
Mức giá trên chỉ phản ánh giá niêm yết trên thị trường sơ cấp, chưa bao gồm các chương trình ưu đãi đặt chỗ sớm hay chiết khấu thanh toán nhanh. Điều này cho thấy chính sách bán hàng vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ thanh khoản.
Trong khi đó, các khu vực vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu nổi lên như những cực tăng trưởng mới, thu hút lượng lớn người mua nhờ nguồn cung dồi dào và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dòng tiền bất động sản tại TPHCM đang thể hiện tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) rõ nét. Chủ đầu tư thận trọng quan sát thị trường trước khi tung sản phẩm mới, dẫn đến nguồn cung sụt giảm. Người mua nhà, đặc biệt là nhà đầu tư, có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh vệ tinh để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn.
Sự khan hiếm nguồn cung tại khu vực lõi đẩy giá sơ cấp lên cao, tạo ra mức chênh lệch ngày càng lớn giữa TPHCM và các tỉnh lân cận. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng và độ trễ chính sách (policy lag) kéo dài, các chủ đầu tư ưu tiên giữ dòng tiền mặt hơn là mở rộng dự án.
Tỷ trọng căn hộ cao cấp chiếm 72% nguồn cung cho thấy phân khúc trung cấp ngày càng thiếu hụt. Điều này phản ánh sự phân hóa thị trường: nhóm khách hàng có thu nhập cao vẫn sẵn sàng chi trả, trong khi nhóm thu nhập trung bình khó tiếp cận nhà ở tại lõi đô thị.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Các yếu tố cần theo dõi trong thời gian tới bao gồm:
- Diễn biến nguồn cung mới: Nếu các chủ đầu tư tiếp tục trì hoãn mở bán, áp lực giá sẽ còn gia tăng.
- Chính sách tín dụng và lãi suất: Chi phí vốn cao có thể làm chậm quá trình phục hồi nguồn cung.
- Sự phát triển của các khu vực vệ tinh: Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu có thể hút thêm dòng tiền từ TPHCM.
- Chính sách bán hàng: Các ưu đãi thanh toán có thể là yếu tố hỗ trợ thanh khoản ngắn hạn.
Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường TPHCM vẫn trong pha điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng. Nhà đầu tư cần theo dõi sát các chỉ số nguồn cung và giá giao dịch thứ cấp để đánh giá xu hướng thực tế.