Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo bài viết trên Báo Pháp Luật TP.HCM (PLO), Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt đang được xây dựng nhằm tạo hành lang pháp lý ổn định, lâu dài cho TP.HCM. Thành phố hiện là đô thị đặc biệt với quy mô dân số hơn 14 triệu người.
PGS.TS Vũ Tuấn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ, cho biết TP.HCM đóng góp khoảng 22-23% GDP và hơn 25% tổng thu ngân sách quốc gia. Tuy nhiên, thành phố đang phải đối mặt với nhiều thách thức của một siêu đô thị.
Các điểm nghẽn được xác định bao gồm: ùn tắc giao thông, ngập nước, ô nhiễm môi trường, quá tải hạ tầng kỹ thuật - xã hội, yêu cầu chuyển đổi số và chuyển đổi xanh. Dự thảo hướng đến xử lý bốn nhóm điểm nghẽn lớn.
| Chỉ số | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Dân số TP.HCM | Hơn 14 triệu người | Báo PLO |
| Tỷ trọng GDP toàn quốc | 22-23% | PGS.TS Vũ Tuấn Hưng |
| Tỷ trọng thu ngân sách quốc gia | Hơn 25% | PGS.TS Vũ Tuấn Hưng |
Dự thảo đề xuất mô hình quy hoạch tích hợp không gian đô thị đặc biệt. Các nội dung quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội, không gian ngầm và không gian trên cao được lồng ghép thành một văn bản thống nhất.
Khoản 3 Điều 7 trao thẩm quyền vượt trội cho UBND TP.HCM. Thành phố được phê duyệt, điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết các khu vực trọng điểm, khu vực TOD, hành lang ven sông. Việc này không phải thực hiện thủ tục xin ý kiến các Bộ quản lý ngành.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dự thảo mở ra cơ chế tài chính đặc thù cho hệ thống đường sắt đô thị. TP.HCM đề xuất được xác định ranh giới phụ cận các nhà ga metro với bán kính tối đa không quá 1.000 m để thu hồi đất, tái thiết đô thị và đấu giá quyền sử dụng đất.
Toàn bộ 100% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu giá quyền phát triển không gian trong khu vực TOD được để lại cho ngân sách TP.HCM. Các nguồn thu này được hạch toán riêng vào Quỹ phát triển đường sắt đô thị.
Dự thảo cho phép thành lập Tổng công ty Đường sắt đô thị TP.HCM – một doanh nghiệp Nhà nước đặc biệt. Doanh nghiệp này được giao quản lý quỹ đất TOD và có quyền trực tiếp phát hành Trái phiếu doanh nghiệp bảo đảm bằng quỹ đất TOD để huy động vốn trong và ngoài nước.
TP.HCM cũng đề xuất khôi phục mô hình Hợp đồng BT (Xây dựng - chuyển giao) thế hệ mới. Doanh nghiệp tự bỏ vốn xây hạ tầng trước, Nhà nước thanh toán lại bằng tiền mặt thu được từ đấu giá quỹ đất phụ cận nhà ga.
Điểm mới chưa từng có là việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền phát triển không gian độc lập theo ba tầng vị trí: trên cao, mặt đất và lòng đất. Thành phố được phép thu khoản phí điều tiết giá trị tăng thêm từ đất hoặc áp dụng tỉ lệ thuế suất bổ sung khi tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.
Bắt buộc phân bổ tối thiểu 40% nguồn thu từ đất để chi trả cho công tác tái định cư tại chỗ, xây dựng nhà ở xã hội cho người dân bị thu hồi đất. Điều này tạo ra một kênh phân bổ vốn có tính ràng buộc pháp lý.
Sông Sài Gòn được đưa vào Dự thảo như một mặt tiền chiến lược. TP.HCM được quyền ban hành quy chuẩn kỹ thuật đặc thù, thu hồi đất hành lang ven sông để đấu giá cho thuê quyền khai thác dịch vụ, du lịch, bến du thuyền, công viên sinh thái đa chức năng.
HĐND TP.HCM được toàn quyền quyết định các khu vực được phép hoạt động kinh tế, thương mại, dịch vụ, giải trí xuyên đêm (24/24 giờ). HĐND cũng ban hành quy định riêng về quản lý tiếng ồn, an ninh trật tự và áp dụng mức ưu đãi về thuế, phí.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Theo PGS.TS Vũ Tuấn Hưng, việc tiếp tục áp dụng cơ chế quản lý tương tự các địa phương khác làm giảm tính chủ động và khả năng phản ứng chính sách của TP.HCM. Dự thảo được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý ổn định và lâu dài.
Các yếu tố cần theo dõi trong quá trình Dự thảo trở thành Luật bao gồm:
- Tiến trình thông qua và hiệu lực thi hành của Luật Đô thị đặc biệt.
- Khả năng huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp bảo đảm bằng quỹ đất TOD trên thị trường trong và ngoài nước.
- Mức độ phân cấp thực tế giữa UBND TP.HCM và các Bộ quản lý ngành trong phê duyệt quy hoạch.
- Hiệu quả của mô hình Hợp đồng BT thế hệ mới trong việc thu hút vốn tư nhân.
Rủi ro cần cân nhắc bao gồm: khả năng tạo ra bong bóng giá đất tại các khu vực TOD nếu dòng tiền đầu cơ đổ vào trước khi hạ tầng hoàn thiện; áp lực lên ngân sách từ các khoản chi trả cho hợp đồng BT; và độ trễ chính sách khi triển khai các quy định mới về quyền phát triển không gian ba tầng.
Các nhà đầu tư và trader có thể đánh giá tác động của Dự thảo đến các nhóm ngành: bất động sản (đặc biệt là đất nền ven metro và ven sông Sài Gòn), xây dựng hạ tầng, vật liệu xây dựng, và ngân hàng (thông qua kênh tín dụng cho các dự án TOD).