Theo thông tin từ Financial Times, Chính phủ Australia dưới thời Thủ tướng Anthony Albanese đang triển khai cải cách thuế nhà ở quy mô lớn nhất trong 25 năm qua. Mục tiêu là khôi phục công bằng giữa các thế hệ trong khả năng mua nhà, vốn đang trở nên cấp bách khi giá nhà tại Sydney và Melbourne thuộc hàng đắt đỏ nhất thế giới.
Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Thị trường nhà ở Australia đang ghi nhận những dấu hiệu suy yếu rõ rệt. Công ty nghiên cứu bất động sản Cotality cho biết giá nhà tại Australia "đi ngang" trong tháng 5. Giá nhà tại Sydney giảm 0,9%, trong khi Melbourne giảm 0,8%.
Khối lượng giao dịch giảm 2,2% so với cùng kỳ năm trước, với mức giảm mạnh nhất tại Sydney là 17%. Giá nhà trung bình tại Sydney hiện ở mức 1,3 triệu AUD (tương đương 930.000 USD/căn).
| Chỉ số | Dữ liệu | Nguồn |
|---|---|---|
| Giá nhà Sydney (tháng 5) | -0,9% | Cotality |
| Giá nhà Melbourne (tháng 5) | -0,8% | Cotality |
| Khối lượng giao dịch toàn quốc | -2,2% so với năm trước | Cotality |
| Giảm giao dịch tại Sydney | -17% so với năm trước | Cotality |
| Giá nhà trung bình Sydney | 1,3 triệu AUD (~930.000 USD) | Cotality |
Bộ trưởng Bộ Tài chính Jim Chalmers, khi trình bày ngân sách tháng trước, đã đổ lỗi cho "hệ thống thuế bị bóp méo" khiến quyền sở hữu nhà xa tầm với của nhiều người. Các cải cách chính bao gồm:
- Chính sách khấu trừ các khoản lỗ từ bất động sản đầu tư vào thuế thu nhập chỉ áp dụng cho người mua nhà trong các dự án mới.
- Mức giảm 50% đối với thuế lãi vốn (capital gains tax) giới thiệu năm 1999 sẽ được thay thế bằng phương pháp chỉ số hóa điều chỉnh theo lạm phát, kèm mức thuế tối thiểu 30%.
- Áp dụng mức thuế tối thiểu 30% đối với các quỹ tín thác tùy ý (discretionary trust).
Các nhà phê bình cho rằng những thay đổi này có thể khiến thị trường nhà ở đắt đỏ của Australia suy sụp. Giới phân tích nhận định Australia đang chuẩn bị đối mặt với cuộc điều chỉnh lớn nhất trong 40 năm trên thị trường nhà ở.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dòng tiền đầu tư vào bất động sản Australia từng dựa trên ba trụ cột: đòn bẩy cao, lỗ dòng tiền, và kỳ vọng lãi vốn (capital gain) cao. Mô hình này đang bị thay đổi căn bản bởi kế hoạch cải cách thuế hiện tại.
Theo báo cáo của Morgan Stanley: "Mức lợi nhuận được kỳ vọng thấp hơn cùng với khả năng vay mượn trở nên hạn chế sẽ khiến nhu cầu đầu tư giảm mạnh, đồng thời dẫn tới việc nhà đầu tư yêu cầu lợi tức cho thuê cao hơn để bù đắp. Sự điều chỉnh này, theo dự kiến, sẽ diễn ra chủ yếu thông qua giá cả."
Các nhà kinh tế của Morgan Stanley dự báo giá nhà ở Australia có thể giảm tới 10%, mức giảm lớn hơn nhiều so với ước tính của Bộ Tài chính. Kịch bản điều chỉnh này còn chịu tác động từ lãi suất cao hơn và lạm phát gia tăng, cùng làm giảm nhu cầu mua nhà.
Nguyên nhân khiến giá nhà suy yếu gần đây cũng có thể đến từ việc người mua hiểu chưa đúng về các quy tắc mới, tạo ra tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) tạm thời. Tuy nhiên, những thay đổi trong chính sách thuế mang tính cấu trúc, ảnh hưởng dài hạn đến động lực đầu tư.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
- Phản ứng của thị trường trong 6-12 tháng tới: giá nhà tại Sydney và Melbourne tiếp tục giảm hay ổn định quanh vùng giá mới.
- Mức độ thắt chặt tín dụng: khả năng tiếp cận vốn vay của nhà đầu tư và người mua nhà lần đầu.
- Diễn biến lãi suất của Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) trong bối cảnh lạm phát chưa hạ nhiệt.
- Phản ứng chính trị và khả năng điều chỉnh chính sách: cuộc bầu cử liên bang dự kiến vào năm 2025 có thể thay đổi ưu tiên cải cách.
- Chỉ số lòng tin người tiêu dùng và đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Australia.
Ông Aruna Sathanapally, CEO của Grattan Institute, hoan nghênh các thay đổi, cho rằng hệ thống thuế cũ tạo ra động lực ngược và kết quả vô nguyên tắc. Tuy nhiên, rủi ro từ cuộc điều chỉnh giá có thể ảnh hưởng đến cử tri trẻ tuổi - nhóm mà chính sách này nhắm tới.