Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Ngày 22-7, tại hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững”, ông Hà Quang Hưng – Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – nhận định thị trường đang tồn tại tình trạng lệch pha cung – cầu.
Nguồn cung căn hộ cao cấp dư thừa, trong khi phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà cho thuê dài hạn thiếu hụt. Giá nhà tại các đô thị lớn hiện cao gấp nhiều lần thu nhập bình quân của người dân.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn trên 1.000 người cho thấy:
- 67% có nhu cầu mua bất động sản để ở, chỉ 33% mua với mục đích đầu tư.
- 40% người được hỏi sẽ tiếp tục mua bất động sản, trong đó 67% lựa chọn sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư.
Nguồn cung hiện tập trung ở phân khúc trung cấp trở lên, trong khi hơn một nửa nhu cầu tìm kiếm lại nằm ở phân khúc trung cấp trở xuống.
Bộ Xây dựng cho biết định hướng mới sẽ ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý từ nguồn lực Nhà nước, đồng thời ban hành chính sách ưu đãi về đất đai, tài chính, thuế và tín dụng để thu hút doanh nghiệp, quỹ đầu tư dài hạn.
Về phía tín dụng, ông Đào Văn Hà – Phó vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê Ngân hàng Nhà nước – cho biết năm 2026, Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% và điều hành linh hoạt theo diễn biến thực tế.
Tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát nhưng ưu tiên cho các lĩnh vực phục vụ nhu cầu ở thực.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dữ liệu khảo sát phản ánh rõ sự dịch chuyển của dòng tiền từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực. Tỷ lệ 67% mua để ở cho thấy tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) đang chiếm ưu thế, khác biệt với giai đoạn sốt đất 2021-2022 khi dòng vốn đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn.
Việc Bộ Xây dựng ưu tiên phát triển nhà cho thuê phù hợp với xu hướng này, nhưng độ trễ chính sách (policy lag) là yếu tố cần theo dõi. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến trình Quốc hội vào tháng 8 và thông qua tháng 10, tức hiệu lực thực tế có thể từ 2027.
Trong khi đó, chi phí vốn vẫn là rào cản. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý, mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% là tín hiệu nới lỏng có kiểm soát, nhưng dòng vốn chỉ thực sự chảy vào phân khúc nhà ở xã hội và cho thuê nếu các ưu đãi tín dụng cụ thể được triển khai.
So sánh với các chu kỳ trước, giai đoạn 2013-2015 sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, thị trường bất động sản phục hồi nhờ tập trung vào nhà ở thương mại giá thấp. Tuy nhiên, lần này sự khác biệt là yếu tố vĩ mô: lãi suất thế giới vẫn cao, dòng vốn FDI và kiều hối có thể suy giảm.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Những yếu tố ảnh hưởng đến dòng tiền bất động sản trong 6-12 tháng tới:
- Chính sách tín dụng: Ngân hàng Nhà nước điều hành linh hoạt, kiểm soát lạm phát, duy trì lãi suất hợp lý. Tín dụng bất động sản ưu tiên cho nhu cầu ở thực.
- Tiến độ sửa luật: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan dự kiến trình Quốc hội tháng 8, thông qua tháng 10. Các chính sách ưu đãi đất đai, thuế, tài chính sẽ được ban hành sau đó.
- Quỹ đất sạch: Bộ Xây dựng đề nghị địa phương chuẩn bị quỹ đất sạch tại khu đô thị, khu công nghiệp, khu vực đô thị hóa nhanh. Đây là yếu tố then chốt để tăng nguồn cung.
- Nhu cầu đầu tư: 33% người mua vì mục đích đầu tư, cho thấy vẫn còn dòng vốn đầu cơ nhưng đã giảm mạnh. Nếu lãi suất tiết kiệm giảm thêm, dòng tiền có thể quay lại bất động sản nhưng tập trung vào phân khúc giá rẻ.
- Rủi ro thanh khoản: Các doanh nghiệp bất động sản đang gặp áp lực đáo hạn trái phiếu. Chính sách ưu tiên nhà cho thuê có thể giúp tái cấu trúc dòng vốn, nhưng thời gian thực hiện còn dài.
Đối với nhà đầu tư đa thị trường, cần lưu ý rằng diễn biến bất động sản Việt Nam có tương quan với chính sách tiền tệ toàn cầu. Nếu FED tiếp tục duy trì lãi suất cao, áp lực tỷ giá sẽ ảnh hưởng đến lãi suất trong nước, từ đó tác động đến khả năng hấp thụ vốn của thị trường nhà ở.
Tóm lại, định hướng của Bộ Xây dựng là tín hiệu dài hạn tích cực cho phân khúc nhà ở xã hội và cho thuê, nhưng tác động ngắn hạn còn hạn chế do độ trễ chính sách. Nhà đầu tư cần theo dõi sát tiến độ sửa luật và các gói tín dụng ưu đãi cụ thể.