Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Ngày 18/6, tại buổi họp báo quý 2, Bộ Xây dựng đã công bố định hướng phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2025-2030.
Trọng tâm chiến lược là chuyển dịch từ phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là "trụ cột chiến lược về an sinh xã hội".
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, thừa nhận thực trạng thị trường có nhiều tồn tại.
Cụ thể:
- Thị trường lệch pha cung - cầu, dư nguồn cung cao cấp, thiếu nhà ở giá phù hợp.
- Cơ cấu sản phẩm thiên về nhà ở để bán, thiếu nhà ở cho thuê dài hạn.
- Giá nhà quá cao, gấp nhiều lần thu nhập trung bình.
- Cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn để thu hút khu vực tư nhân.
Phía cơ quan quản lý cũng đưa ra các số liệu về tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội.
| Chỉ tiêu | Số liệu |
|---|---|
| Số căn hoàn thành năm 2025 | Hơn 103.000 căn (đạt 103% kế hoạch) |
| Số dự án khởi công 5 tháng đầu năm 2026 | 40 dự án, quy mô 34.383 căn |
| Lũy kế số căn đang triển khai | Khoảng hơn 720.000 căn (72% chỉ tiêu 1 triệu căn) |
| Trong đó: Số căn đã hoàn thành | Hơn 180.000 căn |
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dòng vốn tư nhân và quỹ đầu tư dài hạn vào thị trường bất động sản nhà ở cho thuê vẫn ở trạng thái thăm dò.
Nguyên nhân chính đến từ rủi ro chi phí vốn và độ trễ chính sách (policy lag).
Chính sách ưu đãi hiện tại (miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế VAT, thuế TNDN, hỗ trợ hạ tầng, vay ưu đãi lãi suất thấp) được đánh giá là chưa đủ mạnh.
Điều này làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc cho thuê so với kênh đầu tư truyền thống (nhà ở để bán).
Tín hiệu tích cực là việc ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 đã giải quyết nhiều điểm nghẽn về thủ tục hành chính.
Theo đó, các rào cản về quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng đã được cắt giảm đáng kể.
Dòng tiền từ ngân sách nhà nước được kỳ vọng giữ vai trò dẫn dắt, tạo động lực huy động nguồn lực tư nhân tham gia.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Bộ Xây dựng đã tham mưu sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, dự kiến trình Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.
Định hướng quan trọng là phân loại phát triển nhà ở theo 4 nhóm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách.
Các ưu đãi mới sẽ tập trung vào đất đai, tài chính, thuế, tín dụng, hướng tới tạo động lực đủ mạnh cho các quỹ đầu tư dài hạn.
Các địa phương được yêu cầu rà soát quỹ đất, chủ động giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất sạch phát triển nhà ở cho thuê.
Việc sử dụng Quỹ nhà ở quốc gia tại địa phương cũng được nhấn mạnh để đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở cho thuê.