Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, TS Lê Xuân Nghĩa chỉ ra điểm nghẽn lớn nhất trong phát triển nhà ở cho thuê là vốn.
Nhà ở cho thuê cần dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn. Điều này gây khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu tài trợ.
Gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỉ đồng dành cho nhà ở xã hội đến nay mới giải ngân khoảng 2%.
Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay với lãi suất 6,1% theo quy định, bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng đã ở mức 7-8%.
| Chỉ tiêu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Gói tín dụng nhà ở xã hội | 145.000 tỉ đồng | TS Lê Xuân Nghĩa |
| Tỷ lệ giải ngân | ~2% | TS Lê Xuân Nghĩa |
| Lãi suất vay ưu đãi quy định | 6,1%/năm | TS Lê Xuân Nghĩa |
| Chi phí huy động vốn ngân hàng | 7-8%/năm | TS Lê Xuân Nghĩa |
| Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 20 năm (đề xuất) | 3-4%/năm | TS Lê Xuân Nghĩa |
Nhiều dự án xây dựng dở dang do doanh nghiệp thiếu vốn và khó khăn tài chính.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Dòng tín dụng ngân hàng đang đối mặt với nghịch lý kỳ hạn. Huy động ngắn hạn, nhưng cho vay dài hạn tạo ra rủi ro thanh khoản.
Chi phí vốn của ngân hàng (7-8%) cao hơn lãi suất cho vay ưu đãi (6,1%). Điều này tạo ra lỗ ngay trên sổ sách nếu ngân hàng thực hiện giải ngân đúng quy định.
Độ trễ chính sách (policy lag) thể hiện rõ: các gói hỗ trợ có hiệu lực nhưng vốn chưa thực sự chảy vào nền kinh tế. Tỷ lệ giải ngân 2% phản ánh rào cản về chi phí cơ hội và rủi ro tín dụng.
TS Lê Xuân Nghĩa đề xuất huy động vốn qua trái phiếu chính phủ kỳ hạn 20 năm, lãi suất 3-4%. Đây là kênh huy động dài hạn phù hợp với tính chất của tài sản cho thuê. Vốn từ ngân sách và trái phiếu chính phủ có chi phí thấp hơn, giảm áp lực lên ngân hàng thương mại.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung chương về nhà ở lưu trú cho thuê. Cơ chế đất đai và giá thuê đang được thiết kế linh hoạt hơn.
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh cần chuyển từ tư duy tăng giá trị tài sản sang tạo giá trị sử dụng thực. Phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua được coi là đột phá chiến lược.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn cho nhà ở cho thuê bao gồm:
- Khả năng phát hành trái phiếu chính phủ với lãi suất 3-4%: phụ thuộc vào mặt bằng lãi suất chung và chính sách tiền tệ. Nếu FED duy trì lập trường Hawkish, áp lực lên lãi suất trong nước sẽ gia tăng.
- Tiến độ giải ngân gói 145.000 tỉ đồng: cần theo dõi chỉ tiêu giải ngân hàng quý. Nếu cải thiện, dòng tiền có thể hỗ trợ tích cực cho nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp và vật liệu xây dựng.
- Chính sách đất đai và quy hoạch: Thứ trưởng Bộ Xây dựng đề cập đến cơ chế linh hoạt hơn. Các dự án thí điểm sẽ là tín hiệu cho dòng vốn tư nhân.
- Chi phí vốn của hệ thống ngân hàng: nếu lãi suất huy động giảm về dưới 6%, ngân hàng có thể cho vay ưu đãi mà không bị lỗ. Điều này phụ thuộc vào thanh khoản hệ thống và tăng trưởng tín dụng.
Các chuyên gia khuyến nghị mô hình Nhà nước chuẩn bị đất đai, nguồn lực, quy hoạch và khu vực tư nhân tham gia xây dựng, vận hành. Điều này có thể cải thiện hiệu quả khai thác và giảm rủi ro dòng tiền cho nhà đầu tư.