Bất động sản du lịch: Từ câu chuyện condotel đến áp lực dòng tiền vận hành trong chu kỳ tái cấu trúc

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Theo hội thảo "Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền" do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 23/6, thị trường bất động sản du lịch đang ghi nhận tín hiệu phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ 2022-2024.

Dữ liệu từ hội thảo cho thấy nguồn cung mới tăng mạnh trong tháng 5/2026:

Về phía cầu, ngành du lịch tiếp tục là điểm tựa. Việt Nam đón khoảng 10,6 triệu lượt khách quốc tế trong 5 tháng đầu năm 2026, tăng gần 15% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tháng 5/2026 ghi nhận gần 1,8 triệu lượt khách quốc tế — mức cao nhất từ trước đến nay cho tháng này.

Phó Giáo sư - Tiến sỹ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhận định năm 2026 là thời điểm bản lề khi hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu đi vào thực tiễn.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết về mặt pháp lý cơ bản không còn vướng mắc lớn. Các loại hình như condotel, officetel, căn hộ lưu trú, biệt thự du lịch đều đã được định danh trong hệ thống pháp luật.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Dòng tiền đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng tạo dòng tiền từ khai thác thực tế. Theo các chuyên gia tại hội thảo, đây là yếu tố quyết định sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản du lịch trong giai đoạn tới.

Áp lực chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính vẫn hiện hữu. Ông Phạm Văn Hoành, Tổng biên tập Báo Tài chính - Đầu tư, nhấn mạnh thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc với yêu cầu cao hơn về hiệu quả đầu tư và năng lực vận hành.

Bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group, cho biết giai đoạn khó khăn vừa qua buộc các nhà phát triển thay đổi cách tiếp cận. Thay vì chạy theo tăng trưởng nóng hoặc cam kết lợi nhuận cao, doanh nghiệp tập trung vào chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác thực tế.

Bà My dẫn chứng ba động lực chính hỗ trợ thị trường:

• Sự phục hồi mạnh của du lịch trong nước và quốc tế.
• Quá trình hoàn thiện khung pháp lý.
• Xu hướng tìm kiếm các kênh đầu tư tạo dòng tiền.

Điểm nghẽn lớn nhất, theo bà Hoàng Thu Hằng, nằm ở tư duy phát triển sản phẩm. Nhiều dự án tập trung vào bán bất động sản nhưng chưa gắn với chiến lược phát triển điểm đến du lịch và khai thác vận hành lâu dài. Thị trường vẫn thiếu các quy định cụ thể về quản lý, vận hành và khai thác loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Làn sóng đầu tư công với các dự án hạ tầng trọng điểm (cao tốc Bắc - Nam, sân bay quốc tế, cảng biển, đường ven biển) được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển cho các địa phương có lợi thế du lịch.

Xu hướng phát triển đang dịch chuyển từ dự án nghỉ dưỡng đơn lẻ sang tổ hợp tích hợp đa chức năng: lưu trú, thương mại, giải trí, hội nghị, chăm sóc sức khỏe và làm việc từ xa. Sản phẩm đa dạng hơn, từ condotel, biệt thự biển đến mô hình nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe.

Ông Trần Kim Chung phân tích quá trình hoàn thiện thể chế cùng việc triển khai đồng bộ quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch địa phương sau sắp xếp đơn vị hành chính sẽ tạo nền tảng cho thị trường phát triển bài bản hơn.

Đối với nhà đầu tư, niềm tin vào một số sản phẩm nghỉ dưỡng chưa phục hồi hoàn toàn. Rủi ro tập trung ở khâu tổ chức thực hiện và kỳ vọng của chủ đầu tư về việc cấp giấy chứng nhận lâu dài như đất ở, khi dự án phát triển trên đất thương mại dịch vụ.