Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Theo nghiên cứu mới nhất từ JLL – công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu – khoảng 65% tòa nhà văn phòng trên toàn cầu có nguy cơ lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp.
Tại Việt Nam, thực trạng này diễn ra rõ nét hơn. Nguồn cung văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội đạt khoảng 4,1 triệu m², nhưng văn phòng hạng A chỉ chiếm 33%.
Đáng chú ý, chỉ tính riêng văn phòng hạng A tại TP.HCM, khoảng 28% diện tích đã trên 10 năm tuổi. Nhiều tòa nhà được đưa vào vận hành từ 25 đến 30 năm trước.
Nhóm văn phòng này đối mặt với nguy cơ lỗi thời do hệ thống cơ điện thiếu hiệu quả, tiêu hao năng lượng lớn và chất lượng không khí không đáp ứng tiêu chuẩn mới.
| Chỉ số | Giá trị |
|---|---|
| Tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM & Hà Nội | 4,1 triệu m² |
| Văn phòng hạng A (tỷ lệ) | 33% |
| Diện tích hạng A tại TP.HCM trên 10 năm tuổi | 28% |
| Tỷ lệ tòa nhà toàn cầu có nguy cơ lỗi thời (JLL, 2030) | 65% |
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Các doanh nghiệp quốc tế hiện nay đặt tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) làm trọng tâm chiến lược khi lựa chọn văn phòng. Điều này tạo áp lực buộc chủ đầu tư phải nâng cấp.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – nhận định nhiều tòa nhà tại TP.HCM xây dựng từ 10 đến 20 năm trước đang chịu áp lực lớn từ yêu cầu của khách thuê trong nước lẫn quốc tế.
Họ bắt buộc phải nâng cấp để đáp ứng cam kết Net Zero. Ông Tuấn cảnh báo việc cải tạo không chỉ dừng lại ở thay đổi diện mạo. 'Sơn xanh' không phải là giải pháp.
Sự khác biệt lớn nhất nằm ở hiệu quả vận hành thực tế. Cải tạo cần tập trung vào các giải pháp đo lường được:
- Khả năng phát thải
- Tiết kiệm điện nước
- Quản lý bãi đỗ xe thông minh
Bà Stephanie Dinh – Giám đốc quản lý và phát triển dự án tại JLL Việt Nam – cho rằng ESG không phải là chi phí phát sinh mà là khoản đầu tư bảo vệ và gia tăng giá trị tài sản.
Thực tế cho thấy các tòa nhà có chứng nhận xanh sau khi nâng cấp đã đạt mức giá thuê cao hơn từ 15% đến 30% so với thị trường.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Các chuyên gia đề xuất lộ trình cải tạo tập trung vào ba trụ cột chính để các văn phòng cũ không bị đào thải.
Thứ nhất, ưu tiên nâng cấp hệ thống điều hòa, thông gió (HVAC) hiệu suất cao và lắp đặt nền tảng quản lý thông minh có khả năng tự động tắt/mở để tối ưu chi phí.
Thứ hai, thay đổi tư duy không gian: xóa bỏ các phòng riêng biệt, tạo không gian mở, tăng tính kết nối cộng đồng. Nhiều doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu thuê văn phòng 'mở' để nhân viên gặp gỡ, sáng tạo và gắn kết.
Thứ ba, thiết kế không gian hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, tập trung vào khu vực tiện ích chung và sảnh đón hiện đại.
Các nhà đầu tư cần theo dõi tiến độ cấp chứng chỉ xanh quốc tế cho văn phòng hạng A – hiện chỉ khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt chứng nhận này.
Áp lực từ dòng vốn FDI và cam kết Net Zero của các tập đoàn đa quốc gia sẽ tiếp tục thúc đẩy quá trình 'đại tu xanh' tại thị trường văn phòng Việt Nam trong 5 năm tới.