Áp lực chi phí đất đai và tín dụng: Từ khuyến nghị của doanh nghiệp đến bài toán cho thị trường tài chính

Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin

Hội nghị Thường trực Chính phủ với cộng đồng doanh nghiệp ngày 18-7-2026, do Thủ tướng Lê Minh Hưng chủ trì, ghi nhận hàng loạt kiến nghị về chi phí đất đai, tiếp cận tín dụng và minh bạch xử lý thủ tục.

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, dẫn chứng số liệu thực tế từ hội viên về tiền thuê đất.

Mức tăng đột biến này, theo phản ánh, đã đẩy chi phí thuê đất lên gần 50% doanh thu thuần năm 2025 của một số doanh nghiệp, đặc biệt trong ngành du lịch – nghỉ dưỡng.

Về tín dụng, ông Nguyễn Văn Thân – Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp nhỏ và vừa – đề xuất thí điểm tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, dựa trên cơ sở Nghị quyết 68.

Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cũng kiến nghị thiết lập một hệ thống điện tử thống nhất để doanh nghiệp theo dõi tiến độ xử lý kiến nghị, xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm và thời hạn giải quyết.

Qua 13 phiên đối thoại địa phương trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế tư nhân Việt Nam (VPSF) 2026, đã có hơn 450 ý kiến, kiến nghị và sáng kiến được ghi nhận.

Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao

Chi phí đất đai tăng vọt tạo áp lực trực tiếp lên chi phí vốn (cost of capital) của doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng.

Khi tiền thuê đất chiếm gần 50% doanh thu thuần, biên lợi nhuận bị thu hẹp nghiêm trọng, dòng tiền tự do (free cash flow) suy giảm, làm tăng rủi ro thanh khoản (liquidity risk) của doanh nghiệp.

Áp lực chi phí này có thể dẫn đến tâm lý phòng thủ tài sản (risk-off) ở các nhà đầu tư vào cổ phiếu ngành liên quan, đặc biệt là các mã bất động sản, du lịch và nghỉ dưỡng trên sàn chứng khoán.

Về tín dụng, đề xuất thí điểm xếp hạng tín nhiệm độc lập cho SMEs phản ánh một thực tế: các ngân hàng thương mại hiện vẫn chủ yếu cho vay dựa trên tài sản thế chấp, thiếu cơ chế đánh giá dòng tiền thực (real cash flow) của doanh nghiệp nhỏ.

Việc thiếu vắng một hệ thống xếp hạng độc lập làm tăng độ trễ chính sách (policy lag) trong việc truyền dẫn vốn từ kênh ngân hàng đến khu vực tư nhân, cản trở tăng trưởng kinh tế.

Đồng thời, kiến nghị thành lập tổ công tác liên thông về đất đai, đầu tư, phòng cháy chữa cháy, thuế cho thấy chi phí tuân thủ (compliance cost) đang là một gánh nặng vô hình, ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và dòng vốn đầu tư (Capex) của doanh nghiệp.

Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi

Thủ tướng Lê Minh Hưng khẳng định mục tiêu tăng trưởng hai con số phụ thuộc lớn vào cộng đồng doanh nghiệp, và Chính phủ ưu tiên xây dựng thể chế thông thoáng.

Các yếu tố cần theo dõi từ góc độ thị trường tài chính:

• Chi phí đất đai: Nếu Thủ tướng chỉ đạo rà soát phương pháp, tỉ lệ và chu kỳ xác định đơn giá thuê đất, có thể giảm bớt áp lực chi phí cho các doanh nghiệp ngành du lịch, bất động sản. Điều này tác động tích cực đến dòng tiền và định giá (P/E, EV/EBITDA) của các cổ phiếu liên quan.
• Xếp hạng tín nhiệm độc lập: Nếu được thí điểm, có thể mở rộng kênh tín dụng ngân hàng đến SMEs, cải thiện tăng trưởng tín dụng và GDP, hỗ trợ thị trường chứng khoán nói chung.
• Hệ thống theo dõi kiến nghị điện tử: Giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí tuân thủ, nâng cao niềm tin của nhà đầu tư (bao gồm cả khối ngoại FDI) vào môi trường kinh doanh.
• Áp lực lạm phát: Chi phí đất đai tăng mạnh có thể góp phần tạo áp lực lạm phát cơ bản, ảnh hưởng đến chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) – yếu tố then chốt đối với thị trường forex và trái phiếu.

Các nhà đầu tư cần giám sát diễn biến chính sách liên quan đến các kiến nghị này, đặc biệt trong các phiên họp Chính phủ tiếp theo và các văn bản pháp quy được ban hành sau hội nghị.