Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa công bố danh sách bổ sung 137 dự án "đắp chiếu" mới do doanh nghiệp đăng ký. Con số này nâng tổng số dự án đang chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý trên toàn địa bàn lên mức kỷ lục 958 dự án.
Thông tin được đại diện HoREA chia sẻ tại hội nghị do UBND TP.HCM tổ chức sáng 2-6. Mục tiêu của hội nghị là tiếp tục xử lý các công trình, dự án tồn đọng kéo dài.
Theo báo cáo của HoREA, 137 dự án bổ sung chủ yếu là đầu tư tư nhân bị đình trệ lâu. Một số dự án đã "nằm im" hàng chục năm do vướng mắc pháp lý.
Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Danh sách 838 dự án do Sở Tài chính TP.HCM tổng hợp trước đó được cho là chưa phản ánh đầy đủ thực trạng. HoREA nhận định khoảng 303 dự án (tương đương 36,1% trong danh mục cũ) dù được ghi nhận "cơ bản hoàn thành" hoặc "đang xử lý theo chỉ đạo" nhưng thực tế vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.
| Chỉ tiêu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Tổng số dự án tồn đọng (cập nhật mới) | 958 dự án | HoREA |
| Số dự án trong danh sách cũ | 838 dự án | Sở Tài chính TP.HCM |
| Số dự án bổ sung mới | 137 dự án | HoREA |
| Dự án trong danh sách cũ chưa giải quyết dứt điểm | 303 dự án (36,1%) | HoREA |
| Diện tích đất từ 838 dự án cũ | Trên 17.000ha | HoREA |
| Tổng vốn đầu tư từ 838 dự án cũ | Hơn 206.000 tỉ đồng | HoREA |
Các dự án quy mô lớn điển hình được liệt kê làm minh chứng cho sự đình trệ kéo dài:
- Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái (154ha) được giao đất từ năm 2001. Sau hơn 25 năm, hàng trăm khách hàng chưa nhận được đất do hạ tầng trục chính không thể hoàn thiện vì đền bù dở dang và chủ đầu tư thiếu năng lực.
- Khu đô thị mới Bắc Rạch Chiếc (82ha) được phê duyệt từ năm 1997. Dự án vẫn vướng mắc do đang thuộc đối tượng bị thanh tra, điều tra, khiến các chủ đầu tư thành phần không thể triển khai.
- Dự án nhà ở xã hội Nam Lý (quy mô 4.557,2 m²) do Công ty cổ phần địa ốc Thảo Điền làm chủ đầu tư cấp II. Đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa được chấp thuận đầu tư do phải điều chỉnh ranh đất dự án.
- Khu nhà ở Him Lam (2,16ha) do Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh địa ốc Him Lam làm chủ đầu tư cấp II. Đã xây dựng xong hạ tầng từ năm 2016 nhưng đến nay chưa được giao đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Khối tài sản bất động sản trị giá hơn 206.000 tỉ đồng (từ 838 dự án cũ) đang bị "chôn" dưới dạng đất đai không thể khai thác. Đây là hiện tượng tắc nghẽn dòng vốn đầu tư trực tiếp vào nền kinh tế.
Với 137 dự án mới bổ sung, quy mô nguồn vốn và quỹ đất thực tế bị đình trệ còn lớn hơn nhiều so với con số thống kê ban đầu. Các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với rủi ro thanh khoản cao do không thể thu hồi vốn đã ứng trước.
Áp lực chi phí vốn gia tăng khi các dự án kéo dài hàng thập kỷ. Lãi suất vay ngân hàng và chi phí cơ hội của vốn chủ sở hữu trở thành gánh nặng lũy kế. Điều này đẩy các chủ đầu tư vào trạng thái phòng thủ tài sản (risk-off).
Độ trễ chính sách (policy lag) thể hiện rõ: dù chính quyền đã rà soát và tổ chức hội nghị tháo gỡ, nhưng 36,1% số dự án trong danh sách cũ vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Khoảng cách giữa chỉ đạo hành chính và thực thi pháp lý vẫn còn rất lớn.
Xét trên góc độ dòng tiền ròng (net flow), lượng vốn đầu tư bị mắc kẹt trong các dự án "đắp chiếu" không thể quay vòng vào nền kinh tế. Nguồn cung nhà ở mới bị hạn chế, gây áp lực lên giá bất động sản và chi phí thuê nhà tại TP.HCM.
Bối cảnh và các dữ kiện cần theo dõi
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị TP.HCM cho phép doanh nghiệp tiếp tục cập nhật khó khăn lên "hệ thống 45" của Sở Tài chính. Mục đích là không bỏ sót bất kỳ trường hợp nào, đúng tinh thần "không để còn dự án tồn đọng nhưng không được xem xét tháo gỡ".
Các doanh nghiệp mong muốn một quy trình xử lý quyết liệt, quy định rõ đầu mối tiếp nhận và thời gian hoàn thành cụ thể. Mục tiêu là sớm "hồi sinh" các dự án, đáp ứng nhu cầu nhà ở và đóng góp cho ngân sách.
Số liệu đáng chú ý khác: việc khơi thông thủ tục pháp lý và sự vào cuộc của chính quyền đã tạo điều kiện cho hàng loạt dự án tái khởi động. Nguồn cung căn hộ mới có thể được bổ sung, góp phần giải tỏa cơn khát nhà ở. Tuy nhiên, tốc độ xử lý thực tế vẫn là ẩn số quan trọng.
Giới đầu tư cần theo dõi diễn biến tại các dự án lớn như Bình Trưng Đông - Cát Lái (154ha) và Bắc Rạch Chiếc (82ha). Nếu các điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, đây sẽ là tín hiệu tích cực cho dòng vốn bất động sản nói riêng và thị trường vốn nói chung. Ngược lại, nếu tiến độ chậm, rủi ro hệ thống từ khối tài sản đóng băng sẽ tiếp tục đè nặng lên tâm lý thị trường.