Hiện tượng thực tế và những mảnh ghép thông tin
Ngày 30/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân. Văn bản này liệt kê 22 trường hợp thu nhập được miễn thuế TNCN, trong đó đáng chú ý là nhóm liên quan đến bất động sản.
Theo Nghị định, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản được miễn thuế nếu giao dịch diễn ra giữa các mối quan hệ gia đình ruột thịt. Danh sách cụ thể bao gồm: vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội ngoại với cháu; anh chị em ruột.
Trường hợp bất động sản được phân chia khi ly hôn (theo thỏa thuận hoặc phán quyết của tòa án) cũng thuộc diện miễn thuế. Quy định này áp dụng cho cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Một điểm quan trọng khác: cá nhân chuyển nhượng duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được miễn thuế TNCN. Tuy nhiên, quy định miễn thuế này không áp dụng cho trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
| Điều kiện miễn thuế chuyển nhượng BĐS duy nhất | Chi tiết |
|---|---|
| Số lượng sở hữu | Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở |
| Phạm vi áp dụng | Chỉ áp dụng với nhà ở, đất ở đã hình thành |
| Không áp dụng | Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai |
Bản chất dòng tiền đang vận hành ra sao
Nghị định 253/2026/NĐ-CP tạo ra một khung chính sách miễn thuế nhằm giảm chi phí giao dịch cho các chuyển nhượng mang tính chất nội bộ gia đình và tài sản duy nhất. Về bản chất, văn bản này giúp giảm áp lực thuế cho các giao dịch không mang tính đầu cơ.
Các nhà đầu tư cá nhân cần phân biệt rõ: miễn thuế chỉ áp dụng cho chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất – không phải cho các giao dịch thương mại. Điều này đồng nghĩa với việc các hoạt động mua bán BĐS đầu tư, lướt sóng vẫn chịu thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng.
Xét từ góc độ dòng tiền, chính sách này không tạo ra tín hiệu